Richtigstellung.

Die Tageszeitung Heute hat in ihrer Printausgabe vom 12.2.2018 den Artikel „Uni-Experte warnt vor Ghettos am Stadtrand“ veröffentlicht. Der Artikel ist an mehreren Stellen faktisch falsch und zitiert Dr. Justin Kadi mit Aussagen, die dieser nie getätigt hat. Der Artikel spricht etwa von einer neuen Studie der Technischen Universität Wien zum Thema soziale Durchmischung. So eine Studie hat es nie gegeben. Dr. Justin Kadi hat Aussagen, dass eine Studie andere Ergebnisse gebracht habe „als man ursprünglich erwartet habe“ nie getätigt. Gleiches gilt für die Aussage dass sich Wien in Richtung „Ghettobildung“ bewege. Auch das Zitat „Wien bewegt sich zumindest in diese Richtung“ hat Dr. Justin Kadi nie getätigt. Diese Zitate sind erfunden und wurden Dr. Justin Kadi von der Zeitung fälschlicherweise zugeschrieben. Fakt ist, dass Heute nie um ein Interview angefragt hat oder Kontakt hatte mit Dr. Justin Kadi. Der Fachbereich Finanzwissenschaft und Infrastrukturpolitik der TU Wien weist die Inhalte des Artikels nachdrücklich zurück.

Dieser Post wurde von http://www.ifip.tuwien.ac.at kopiert.

New publication: How the real estate successfully lobbied Austria’s new government.

I wrote a short piece on the reform plans for housing policy of Austria’s new coalition government. A comparison of the coalition agreement with the most recent press materials of the association of the real estate industry (Verband der Immobilienwirtschaft) shows how successful the industry did their lobbying. Many of their demands are included in the coalition agreement. Some with a bit more adaption, some even word by word. My analysis was published on the blog Arbeit&Wirtschaft. I’m reposting it below.

Die Immobilienwirtschaft im Regierungsprogramm

Einige Forderungen der Immobilienwirtschaft sind direkt in das Programm der neuen Bundesregierung übernommen worden. Das zeigt ein Vergleich des Regierungsprogramms mit dem aktuellen Forderungskatalog des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft.

Maßnahmen im Regierungsprogramm

Mit dem neuen Regierungsprogramm stellt sich neben den möglichen Auswirkungen der geplanten Maßnahmen auch die Frage, wessen Interessen Eingang in das Programm gefunden haben und von der neuen Regierung unterstützt werden. Der Abschnitt zum Thema „Wohnen“ ist geschmückt mit blumigen Formulierungen über Interessenausgleich, Gerechtigkeit und Fairness. Bei genauerer Betrachtung ist allerdings unübersehbar, dass sich vor allem eine Interessengruppe in das Programm eingebracht hat: die Immobilienwirtschaft.

Ersichtlich wird das durch einen Vergleich des Regierungsprogramms mit den aktuellen Forderungen des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI). Mehrere ÖVI-Forderungen finden sich direkt im Regierungsprogramm wieder. Manche sind mit etwas größerer Anpassung übernommen, manche wortwörtlich.

Einschränkungen im sozialen Wohnbau?

Beim ÖVI findet sich etwa die Forderung nach mehr Treffsicherheit im sozialen Wohnbau und nach höheren Mieten für BesserverdienerInnen. Der ÖVI fordert, dass Länder und Gemeinden „ihre kommunalen Wohnungsvergabe- und Wohnbauförderungssysteme einer Evaluierung (…) unterziehen und entsprechende Maßnahmen (…) setzen. Im Sinne der sozialen Gerechtigkeit bedarf es einer regelmäßigen Überprüfung der Förderwürdigkeit (wie z. B. in der Schweiz üblich und gesellschaftlich auch anerkannt). Ist diese nicht mehr gegeben, soll – um die soziale Durchmischung aufrecht zu erhalten – eine Anhebung des Mietzinses auch im sozialen Wohnbau möglich sein.“ Das Regierungsprogramm übernimmt das textlich kürzer, im Kern aber identisch. Ein Unterschied ist, dass die Regierungspläne nicht nur in kommunalen, sondern auch in gemeinnützigen Beständen Überprüfungen der BewohnerInnen vorsehen. Unter der Überschrift „Soziale Treffsicherheit und fairen Interessenausgleich sicherstellen“ heißt es: „Mehr Gerechtigkeit im sozialen Wohnbau sicherstellen: regelmäßige Mietzinsanpassungen für Besserverdiener im kommunalen und gemeinnützigen Wohnbau.“

Mietregulierungen mittels Sanierung umgehen?

Ein weiteres Beispiel ist die ÖVI-Forderung, Wohnungen nach Sanierung zu Marktpreisen vermieten zu können. Die Sanierung soll ein Mittel werden, um Mietregulierungen zu umgehen. Der ÖVI fordert unter der Überschrift „Faires Mietzinsbildungssystem bei umfassenden Sanierungen“, dass „Investitionen in umfassende Sanierungen (…) in der Mietzinsbildung durch Anwendung des angemessenen Mietzinses berücksichtigt werden [sollten]“. Im Regierungsprogramm heißt es dazu kurz: „Mietzinsbildung: Marktkonforme Miete bei Neubauten und Gesamtsanierungen des Gebäudes auf zeitgemäßen Standard.“

Weitere Verschärfung bei Eintrittsrechten und Befristungen

Ein weiteres Beispiel betrifft die Einschränkung der Eintrittsrechte in bestehende Mietverträge. „Neuregelung der Eintrittsrechte – Abschaffung des ‚Mietadels‘“, heißt es da. Das Regierungsprogramm übernimmt das. Sogar inklusive der unter Anführungszeichen gesetzten Formulierung des „Mietadels“: „Abschaffung des ‚Mietadels‘ durch zeitgemäße Ausgestaltung der Eintrittsrechte“. Eine andere ÖVI-Forderung bezieht sich auf die Neugestaltung der Befristungsregelungen. Dem ÖVI ist der Befristungsabschlag von 25 Prozent ein Dorn im Auge. Gefordert wird die „Abschaffung des Befristungsabschlages“, und: „Anstelle einer Pönalisierung sollten Anreize für längerfristige Vermietung geschaffen werden“. Das Regierungsprogramm übernimmt im Wesentlichen die Forderung, lässt aber die Formulierung der Abschaffung des Befristungsabschlages weg. Außerdem wird im Regierungsprogramm auch explizit die Möglichkeit eingeführt, kürzere Mietverträge als jetzt möglich (weniger als drei Jahre) abzuschließen: „Längerfristige Mietverhältnisse fördern, kurzfristige Mieten erlauben: Schaffung eines Anreizsystems zur Attraktivierung längerfristiger Mietverhältnisse, gleichzeitig Dispositionsfreiheit in definierten Einzelfällen für kurzfristige Mietverhältnisse“.

Außerdem betrifft eine ÖVI-Forderung auch die Verkürzung des Vorsteuerberichtigungszeitraumes zur Attraktivierung von Vermietungen. Beim ÖVI heißt es dazu: „Attraktivierung von Vermietungen durch Verkürzung des Vorsteuerberichtigungszeitraumes von 20 auf 10 Jahren.“ Bis auf den Grammatikfehler beim ÖVI übernimmt das Regierungsprogramm die Forderung wortwörtlich: „Mietkauf-Modelle forcieren: Verkürzung des Vorsteuerberichtigungszeitraumes von 20 auf 10 Jahre“.

Ausweitung des Lagezuschlags?

Bemerkenswert auch das folgende Beispiel: Der ÖVI fordert die Abschaffung des Lagezuschlag-Verbots in Wiener Gründerzeitvierteln. Eine Langzeitforderung der Immobilienwirtschaft, die trotz zahlreicher Bemühungen der Immobilienlobby bisher nicht erfüllt wurde. Zuletzt hat der Verfassungsgerichtshof eine Klage mit dem Argument abgelehnt, dass das Verbot ein wichtiger Mechanismus für leistbare Mieten ist und daher erhalten bleiben soll. Der ÖVI fordert auch aktuell die „Aufhebung des Lagezuschlag-Verbots in den Wiener Gründerzeitvierteln“. Die Regierung scheint die Interessen der EigentümerInnen nun berücksichtigen zu wollen. Dazu heißt es nämlich im Regierungsprogramm: „Aufhebung des Verbots des Lagezuschlags in Gründerzeitvierteln zur Herstellung fairer Verhältnisse.“

Interessen der Bevölkerung wahren

Die Zusammenschau dieser Beispiele zeigt, dass die Immobilienwirtschaft eine gewichtige Rolle in der Ausgestaltung des Regierungsprogramms gespielt hat. Hier stellt sich die Frage, welchen Einfluss getätigte Wahlkampfspenden spielen. Trotz gezielt verwirrender Formulierungen im Regierungsprogramm, die mit der Umsetzung der wohnungspolitischen Vorhaben mehr Fairness und Interessenausgleich suggerieren, reibt sich bei diesem Programm wohl vor allem die Immobilienwirtschaft die Hände. MieterInnen schauen durch die Finger. Ihnen drohen noch weiter steigende Mieten und Wohnkosten. Um gute Lebensverhältnisse für die breite Bevölkerung zu wahren, braucht es eine Politik, die Wohnen nicht als Ware verkauft, sondern als elementares Grundbedürfnis sichert.

Anmerkung: Alle Zitate vom Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft sind aus den Pressematerialien zur Pressekonferenz vom 29.11.2017, abrufbar hier: http://www.ovi.at/fileadmin/user_upload/Pressetexte/OEVI_Presseunterlagen_final.pdf. Alle Zitate aus dem Regierungsprogramm aus ebendiesem, abrufbar hier: https://www.oevp.at/download/Regierungsprogramm.pdf

Eine Langfassung dieses Blogbeitrags inklusive ausführlicherem Vergleich der analysierten Texte ist auf UrbaniZm.neterschienen.

Talk: Vienna’s new housing question.

I was honored to contribute a talk to a seminar on the ‘right to the city’ at the University of Vienna, Department of Political Science last Friday. I gave a short presentation on the growing housing problems in Vienna, situating them in a discussion about the specific institutional context of Vienna’s housing market. We had an inspiring round of debate afterwards with insightful questions and issues raised. The seminar was organized by Margarete Haderer, Department of Political Science. Here is a link to the program: https://ufind.univie.ac.at/de/course.html?lv=210056&semester=2017W

 

 

2017 – a year in review.

Although I am a little late with this I still want to briefly reflect about my last academic year. Clearly 2017 has been hectic, not least due to a job change and a subsequent move from Weimar, Bauhaus-Universitaet Weimar to Vienna, Vienna University of Technology.

2017 started with a publication of a book chapter on housing policy and spatial inequality in Vienna and Amsterdam (published in an edited volume on welfare state transformations here, with Gerlinde Gutheil Knopp Kirchwald). I also continued my work on housing policies in Vienna with a short piece on the rental law and gentrification in Vienna in the journal derive.

In Weimar, we published our edited volume about the housing question in Germany (Wohnraum fuer alle?! Perspektiven auf Planung, Politik und Architektur) with transcript. This has been a longer project, with Barbara Schönig and Sebastian Schipper, coming out of a conference we held in 2016. The edited volume brings together scholars from Germany and beyond to reflect about the mounting housing problems of low-income households in cities in the current context.

Related to my earlier post-doc job in Amsterdam (in 2015) on welfare state transformations and housing markets, I published a paper “The revival of private landlords in Britain’s post-homeownership society” with Richard Ronald from the University of Amsterdam in the journal New Political Economy.

In terms of publications, finally, I started work on Airbnb in Vienna, with Roman Seidl and Leonhard Plank (both TU Wien). We wrote a report on Airbnb in Vienna, focusing in particular on the impacts on the local housing market (the interactive website with the results is available here). Our research generated a lot of media attention with more than 100 newspaper articles nationally and internationally. We have published a number of small pieces on this project already and will continue our work in the coming months.

I’ve been very honored to join the editorial team of the International Journal of Housing Policy last April and the work for the journal has so far been very inspiring. I’ve also continued with joy as a member of the editorial collective of the German journal sub\urban Zeitschrift fuer Stadtforschung, this year particularly through co-editing a special issue on the politics of planning, with Nina Gribat, Yuca Meubrink, Jonas Müller and Jan Lange.

I’ve given a number of talks, in Berlin, Hamburg and Vienna, mostly related to my work on housing policies in Vienna. Thanks to all those who invited me! I tried not to attend too many conferences (and instead focus on writing), but went to the German Geography Conference in Tübingen, the RC21 conference in Leeds, as well as an inspiring Airbnb workshop in Salzburg.

Towards the end of the year, I’ve blogged more regularly to urbanizm.net, related, not least, to Austria’s new coalition government and their housing policy reform plans. The most read post last year has been on the influence of the real estate lobby on the governmental reform proposals.

I look forward to the year 2018!

Airbnb in Vienna: The business behind the holiday homes.

Together with my colleagues Roman Seidl and Leonhard Plank I have wrote a short piece on Airbnb in Vienna. It appeared in the montly journal “Wirtschaftspolitik Standpunkte” of the Austrian Chamber of Labor. We show how Airbnb in Vienna is not so much about “home-sharing”, as it is about commercial real estate development. The piece is in German.

Airbnb in Wien: Das Geschäft mit den Ferienwohnungen

Gemeinsam mit dem Städtetourismus wächst auch Airbnb in den letzten Jahren rasant. Anders als bei Hotelzimmern bieten auf Airbnb vornehmlich Private ihre eigenen vier Wände zur kurzfristigen Vermietung an. Eine neue Studie der TU Wien zeigt nun, dass Airbnb in Wien zunehmend für die kommerzielle Immobilienverwertung genutzt wird. Wohnungen werden erworben und dauerhaft als Ferienunterkünfte vermietet. Das hat Implikationen für den Wohnungsmarkt.

Hier weiterlesen: Kadi Seidl Plank Das Geschäft mit den Ferienwohnungen

 

How Austria’s housing reform proposals were written by the real estate industry.

The new coalition government in Austria has presented their reform plans for the coming years as part of the coalition agreement. In the field of housing, the plans show striking similarities with the current demands of the real estate industry. I have compared the governmental reform plans with the most recent press materials of the association of the real estate industry (Verband der Immobilienwirtschaft). The first three chapters of the press materials include 13 demands by  the real estate industry. The government has included 10 of them into their coalition agreement. Some of them were adapted, others simply copied. Below the detailed post on this (first published on urbanizm.net)

 

Wie sich die Immobilienwirtschaft in das Regierungsprogramm eingebracht hat

Justin Kadi

Mit dem Bekanntwerden des Regierungsprogramms stellt sich neben der Frage nach den möglichen Auswirkungen der ankündigten Maßnahmen auch die Frage, wessen Interessen Eingang in das vorgelegte Programm gefunden haben. Im Bereich “Wohnen” ist eine Interessensgruppe bei Betrachtung der Vorhaben unübersehbar: die Immobilienwirtschaft.

Klar wird das durch einen Vergleich des Regierungsprogramms mit den aktuellen Pressematerialien des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI). Ein Großteil der Forderungen des ÖVI wurde in das Regierungsprogramm übernommen. Manche mit etwas größerer Anpassung, manche fast identisch.

Der ÖVI listet seine Forderungen in vier Kapiteln: sozialer Wohnbau, Mietrecht, Investitionsanreize und Bauvorschriften. In den ersten drei Kapiteln finden sich insgesamt 13 Forderungen. 10 davon finden sich im Regierungsprogramm wieder.

Überraschend? Nicht wirklich. Hat doch die etwa ÖVP einen großen Teil ihrer Wahlkampfspenden aus der Immobilienwirtschaft erhalten, wie hier gezeigt.  Im Gegenzug sollen ihre Interessen nun anscheinend auch in die Tat umgesetzt werden. Die neue Regierung macht’s möglich. Die Immobilienwirtschaft reibt sich die Hände. MieterInnen drohen gleichzeitig noch höhere Wohnkosten als bisher und weiter steigende Mieten. Unten findet sich der detaillierte Vergleich der 10 ÖVI Forderungen mit dem Regierungsprogramm. Alle ÖVI Zitate entstammen aus den Pressematerialien zur Pressekonferenz vom 29.11., abrufbar hier: http://www.ovi.at/fileadmin/user_upload/Pressetexte/OEVI_Presseunterlagen_final.pdf. Alle Zitate aus dem Regierungsprogramm aus ebendiesem, abrufbar hier: https://www.oevp.at/download/Regierungsprogramm.pdf

ÖVI Forderung 1 betrifft die Treffsicherheit im sozialen Wohnbau bzw. die mögliche Einführung höherer Mieten für BesserverdienerInnen. Die ÖVI Forderung ist textlich länger, im Kern aber ident. Ein Unterschied besteht darin, dass die Regierungspläne nicht nur in kommunalen Beständen sondern auch in gemeinnützigen Überprüfungen der BewohnerInnen vorsehen.

ÖVI Forderung
Treffsicherheit im sozialen Wohnbau erhöhen
Länder und Gemeinden sind aufgerufen, ihre kommunalen Wohnungsvergabe- und Wohnbauförderungssysteme einer Evaluierung zu unterziehen und entsprechende Maßnahmen zu setzen. Im Sinne der sozialen Gerechtigkeit bedarf es einer regelmäßigen Überprüfung der Förderwürdigkeit   (wie z.B. in der Schweiz üblich und gesellschaftlich auch anerkannt). Ist diese  nicht mehr gegeben, soll – um die soziale Durchmischung aufrecht zu erhalten -eine Anhebung  des  Mietzinses  auch  im  sozialen  Wohnbau  möglich  sein.”

Regierungsprogramm
“Soziale Treffsicherheit und fairen Interessensausgleich sicherstellen
– Mehr Gerechtigkeit im sozialen Wohnbau sicherstellen: regelmäßige Mietzinsanpassungen für Besserverdiener im kommunalen und gemeinnützigen Wohnbau”

ÖVI Forderung 2 betrifft die Einführung eines neuen Systems zur Mietzinsbildung, das Vermietern mehr Spielraum bei der Mietzinsfestsetzung gibt. Die Forderung des ÖVI ist auch in diesem Fall länger formuliert als im Regierungsprogramm. Letzteres bezieht explizit Neubau und Gesamtsanierungen von Gebäuden als ein Kriterium für die Festsetzung einer marktkonformen Miete heran. Der ÖVI macht das nicht explizit und deutet eher Erhöhungen bei Sanierung an. Der ÖVI spricht außerdem von “marktaffinen Mieten”, das Regierungsprogramm von “marktkonformen Mieten”. Eine Erklärung was genau damit gemeint ist bleiben beide übrigens schuldig.

ÖVI Forderung
Einführung eines marktaffinen Mietzinsbildungssystems
60 Prozent aller Mietwohnungen sind ohnehin im gemeinnützigen und kommunalen Sektor und werden  mit  hohen  öffentlichen  Mitteln  quersubventioniert.  Für  den  privaten  Bereich  muss  ein  marktaffines  Mietzinsbildungssystem  möglich  sein,  das  leicht  anwendbar  und  nachvollziehbar  ist.  Wenn  sich  die  Mietzinsbildung  nicht  am  Markt  orientieren  kann,  bleiben  nicht  nur  Investitionen  in  die  Qualität  und  Ausstattung aus, auch das Wohnungsangebot wird dadurch ausgedünnt. Insbesondere in Wien führt der  politisch  niedrig  gehaltene  Richtwert  zu  erheblichen  Folgeproblemen  und  unerwünschten  Lenkungseffekten.  Weitere  Mietzinsbeschränkungen  bringen  keinen  zusätzlichen  Wohnraum,  im  Gegenteil.  Eine  Evaluierung  der  bestehenden  Mietzinsbeschränkungen  sollte  auf  Äquivalenz  Leistung/Gegenleistung  achten,  denn  die  Ansprüche  ans  Wohnen  sind  in  den  letzten  Jahren  deutlich gestiegen. Die 1994 definierte „Normwohnung“ bildet den heutigen
Standard in keinster Weise mehr ab:Einerseits nimmt die Größe der Wohnungen bei abnehmender Haushaltsgröße zu; Andererseits muss die laufende  Wohnstandard‐Verbesserung  bei  der  Beurteilung  der  Entwicklung  von  Wohnkosten berücksichtigt und als Folge gestiegener Qualitätsansprüche verstanden werden, die sich auch in höheren Kosten zeigen muss.”

Regierungsprogramm
“Mietzinsbildung: Marktkonforme Miete bei Neubauten und Gesamtsanierungen  des Gebäudes auf zeitgemäßen Standard”

ÖVI Forderung 3 ist eine explizitere Formulierung der letzten Forderung, nämlich der Möglichkeit, Wohnungen bei Sanierung zu Marktpreisen zu vermieten, also Wohnungen aus der Regulierung “hinaussanieren” zu können. Interessant auch hier ein geringfügiger Formulierungsunterschied. Der ÖVI spricht von der Anhebung der Mieten auf “angemessenen Mietzins”, das Regierungsprogramm auf “marktkonforme Mieten”. Die ÖVI Forderung ist auch hier etwas detaillierter. Interessant auch ein unklarer, möglicher Widerspruch zwischen ÖVI und Reg.programm: ersteres deutet an, dass auch bestehende Mieten erhöht werden können sollen. Regierungsprogramm schreibt, dass “grundsätzlich nicht in bestehende Veträge eingegriffen werden” soll.

ÖVI Forderung
Faires Mietzinsbildungssystem bei umfassenden Sanierungen
Die Investitionen in umfassende Sanierungen sollten in der Mietzinsbildung durch Anwendung des angemessenen Mietzinses berücksichtigt werden. Altmieten (Kategoriemieten aus der Zeit vor 1994, Richtwertmieten ab 1994) in solchen Gebäuden sollten an den angemessenen Mietzins in einem Modell ähnlich dem Eintritt in Geschäftsraummieten (15-tel Anhebung) angehoben werden können.” (Hervorhebung im Original)

Regierungsprogramm
“Mietzinsbildung: Marktkonforme Miete bei Neubauten und Gesamtsanierungen des Gebäudes auf zeitgemäßen Standard.”

ÖVI Forderung 4 bezieht sich auf die Neuregelung im Bereich der Weitergabe von Mietveträgen. Die Formulierungen sind leicht anders, die Inhalte im Wesentlichen ident. Auch die unter Anführungsstrichen gesetzte Bezeichnung des “Mietadels” wurde übernommen. Das Regierungsprogramm spezifiziert entsprechende Paragraphen im MRG und sieht Eintritt nur unter genauer spezifizierten Bedingungen vor (im selben Haushalt wohnhaft, Wohnbedürfnis). Die ÖVI Forderung ist spezifischer als dass sie bei Eintritt in den Mietvertrag marktkonforme Mieten fordert.

ÖVI Forderung
Neuregelung der Eintrittsrechte – Abschaffung des “Mietadels”
Die Eintrittsrechte von priviligierten Personen (Eheleute, minderjährige Kinder) sollten auch weiterhin unangetastet bleiben. Nicht priviligierte Personen sollen weiterhin ein Eintrittsrecht oder Vormietrecht haben, aber zu marktkonformen Bedingungen. Die Ausübung des Eintrittsrechts ist unverzüglich anzuzeigen.”

Regierungsprogramm
“Abschaffung des “Mietadels” durch zeigemäße Ausgestaltung der Eintrittsrechte (§§12 und 14 MRG): Ehegatten, eingetragene Partner oder Kinder bis zum Erreichen des 25. Lebensjahres, sofern sie im selben Haushalt gelebt haben und ein dringendes Wohnbedürfnis haben, treten unverändert in den Mietvertrag ein.”

ÖVI Forderung 5 bezieht sich auf die Neugestaltung der Befristungsregelungen. Dem ÖVI ist der Befristungsabschlag von 25% ein Dorn im Auge. Das Regierungsprogramm übernimmt im Wesentlichen die Forderung, lässt aber die Formulierung der Abschaffung des Befristungsabschlages weg, und bleibt unkonkreter als der ÖVI. Außerdem wird im Regierungsprogramm auch explizit die Möglichkeit für Vermieter eingeführt kürzere Mietverträge als jetzt (weniger als drei Jahre) abzuschließen.

ÖVI Forderung
“Abschaffung des Befristungsabschlages
Anstelle einer Pönalisierung sollten Anreize für längerfristige Vermietung geschaffen werden. Mit einem degressiven Abschlagsystem sollte die Dauer der Befristung berücksichtigt werden, denn es ist nicht nachvollziehbar, warum bei einer Befristung auf zehn Jahre der gleiche Abschlagsatz herangezogen wird, wie für eine Befristung auf drei Jahre.”

Regierungsprogramm
“Längerfristige Mietverhältnisse fördern, kurzfristige Mieten erlauben: Schaffung eines Anreizsystems zur Attraktivierung längerfristiger Mietverhältnisse, gleichzeitig Dispositionsfreiheit in definierten Einzelfällen für kurzfristige Mietverhältnisse”

ÖVI Forderung 6 bezieht sich auf die Abschaffung des Langezuschlag-Verbots in Wiener Gründerzeitvierteln. Die Formulierung im Regierungsprogramm ist knapper. Der Inhalt in der Forderung ident.

ÖVI Forderung
“Aufhebung des Lagezuschlag-Verbots in den Wiener Gründerzeitvierteln
Der Wegfall des Lagezuschlags in Gründerzeitvierteln bezieht sich auf die Qualität des Gebäudebestands in der Zeit von 1870 bis 1917 und berücksichtigt den heutigen Zustand und die Ausstattung der Gebäude in keinster Weise. Eine zeitgemäße Adaptierung des Lagebegriffs im RichtwertG ist erforderlich: Für Gründerzeitviertel sollen nicht historische Austattungsmerkmale, sonder der aktuelle Zustand maßgeblich sein.”

Regierungsprogramm
“Aufhebung des Verbots des Lagezuschlags in Gründerzeitvierteln zur Herstellung fairer Verhältnisse”

ÖVI Forderung 7 bezieht sich auf die Nutzung von Wohnraum für touristische Zwecke, etwa durch Kurzzeitvermietung. ÖVI und Regierungsprogramm sind sich einig, dass es eine Maßnahme braucht. Der ÖVI schlägt ein Untermietverbot vor. Das Regierungsprogramm eine Gewerbeberechtigung.

ÖVI Forderung 
“Missbrauch von Untervermietung abstellen
Hauptmietwohnungen werden immer öfter der Wohnversorgung der Bevölkerung entzogen durch Untervermietung zur touristischen Nutzung. Ein striktes Untermietverbot mit der Möglichkeit im Einzelvertrag die Untervermietung einzuräumen, könnte hier Abhilfe schaffen.”

Regierungsprogramm
“Tageweise Wohnungsvermietung: Erfordernis einer einschlägigen Gewerbeberechtigung für gewerbsmäßige tageweise Vermietung von Wohnungen”

ÖVI Forderung 8 betrifft steuerliche Anreize zur Ankurbelung von Investitionen in den Wohnungsbau. In diesem Punkt besteht eine Übereinstimmung mit dem Regierungsprogramm im übergeordneten Ziel mittels Investitionen in Bezug auf steuerliche Anreize Maßnahmen zu setzen, nicht zuletzt durch die Abschreibemöglichkeiten. Der ÖVI ist hier deutlich konkreter, spricht von der Einführung einer degressiven Sonder-AfA. Das Regierungsprogramm plant die Prüfung der Möglichkeit der Setzung steuerlicher Anreize, unter anderem mit Anpassungen im Bereich der AfA.

ÖVI Forderung
“Um mehr Investitionen in den Mietwohnbau anzustoßen, schlägt der ÖVI vor,
hier besondere steuerliche Anreize zu schaffen. Mit der Einführung einer degressiven Sonder‐AfA, die an die Vermietung  der  geschaffenen  Wohnräume  als  Hauptwohnsitz  geknüpft  ist,  könnten  hier wesentliche  Impulse  gesetzt  werden.  Jeweils  10%  AfA  in  den  ersten  drei  Jahren  und  eine „Behaltefrist“  von  10  Jahren  könnten  die  Investitionen  deutlich  ankurbeln.”

Regierungsprogramm
“Prüfung der Möglichkeit der Setzung steuerlicher Anreize: (…) – Die steuerlichen Abschreibungsdauern für nichtbegünstigte Herstellungsaufwendungen sollen generell verkürzt werden. Hierbei soll zwischen Sanierungs- und Neubaumaßnahmen unterschieden werden. – Anpassung der Abschreibung (AfA) an die oben geforderten verkürzten Abschreibungszeiträume.”

ÖVI Forderung 9 betrifft die Verkürzung des Vorsteuerberichtigungszeitraumes und die Attraktivierung der Vermietung. Diese Forderung ist bis auf einen Grammatikfehler im Original wörtlich ident übernommen.

ÖVI Forderung
“Attraktivierung von Vermietungen durch Verkürzung des Vorsteuerberichtigungszeitraumes von 20 auf 10 Jahren (Sic!).” (Hervorhebung im Original)

Regierungsprogramm
“Mietkauf-Modelle forcieren: Verkürzung des Vorsteuerberichtigungszeitraumes von 20 auf 10 Jahre”

ÖVI Forderung 10 betrifft die Förderung thermisch-energetischer Sanierungen. Der ÖVI fordert konkret die Wiedereinführung der steuerfreien Investitions-Rücklage. Das Regierungsprogramm ist allgemeiner gehalten und sieht die Verlängerung der Bundesförderung für thermische Sanierung vor.

ÖVI Forderung
“Steuerfreue Rücklagen für thermisch-energetische Sanierungen. Die Energiepolitik der Europäischen Union erfordert von jedem Mitgliedsstaat deutliche Maßnahmen, um die in den sogenannten Paris-Zielen 2015 verankerten Positionen zu erreichen. Der Beitrag der Wohnungswirtschaft dazu ist gefragt. Umfangreiche, sinnvolle thermisch-energetische Maßnahmen sind aber nicht so ohne weiteres finanzierbar.”

Regierungsprogramm
“Dem Umweltschutzgedanken Rechnung tragen
– Verlängerung der Bundesförderung für thermische Sanierung”
In der Gesamtschau ergeben sich damit 10 von 13 Forderungen des ÖVI in den Kapiteln sozialer Wohnbau, Mietrecht, und Investitionsanreize, die in das Regierungsprogramm Eingang gefunden haben. Einige wurden dem Sinn nach in abgeänderter Form übernommen, andere fast ident. Jedenfalls ist die Handschrift der Immobilienwirtschaft klar im Regierungsprogramm zu erkennen.

Danke an Barbara Ruhsmann, die mich auf die Pressematerialien des ÖVI aufmerksam gemacht hat!

Austria’s new government wants to increase home-ownership.

Austria has a new government. The coalition proposal also includes plans to reform housing policy. One of the main objectives is to increase the homeownership rate in Austria. I wrote a short comment on the problems of this policy, given the current lack of affordable housing for low-income households. For them, homeownership is no alternative.  I’m posting the comment below. It first appeared here: http://urbanizm.net/4890659/regierung-will-wohnungseigentum-fordern-wie-sinnvoll/

Regierung will Wohnungseigentum fördern. Wie sinnvoll?

Justin Kadi

Regierungsprogramme sind grundsätzlich mit Vorsicht zu genießen – sie sind ja wie der Name schon sagt erst einmal nur Programme und noch keine umgesetzten Maßnahmen. Allerdings lassen sich in solchen Programmen bereits generelle Stoßrichtungen und Ausrichtungen erkennen. Der Bereich Wohnungspolitik ist unkonkreter als andere Bereiche, wie von Stefan Kappacher hier richtig angemerkt, lässt aber mit einer zentralen Forderung aufhorchen: dem Plan der Wohnungseigentumsförderung. Gleich zu Beginn des Abschnitts Wohnen heißt es da: „Langfristig ist Eigentum die angestrebte und günstigste Form des Wohnens. Wir müssen alles unternehmen, dass wieder vermehrt Wohnraum im Eigentum erworben werden kann, denn Eigentum ermöglicht ein selbstbestimmtes, abgesichertes Leben.“ (nachzulesen im Regierungsprogramm hier)

Das Ziel höherer Wohnungseigentumsquoten ist nichts Neues. Von Seiten der Wirtschaft und Kreisen der Politik, etwa der ÖVP, wird es schon seit langem propagiert. Nicht zuletzt mit möglichen finanziellen Vorteilen gegenüber dem Mieten, dem Argument der Absicherung im Alter, oder damit, dass man mit dem Eigentumserwerb eine Investition in die Zukunft tätigt. Denn anstatt an Vermieter fließt das Geld in die eigene Vermögensbildung. Bei Bedarf kann die Wohnung wieder verkauft werden – bei weiter steigenden Immobilienpreisen mit sattem Gewinn.

Dass Wohnungseigentum jetzt, unter den derzeitigen Bedingungen am Wohnungsmarkt, ins Zentrum der politischen Bestrebungen gestellt wird überrascht allerdings. Denn eine zentrale wohnungspolitische Herausforderung der nächsten Jahre ist ohne Zweifel die Bereitstellung von leistbarem Wohnraum für einkommensschwache Haushalte. Vor allem für diese Gruppe hat sich die Wohnungsleistbarkeit in den letzten Jahren rasant verschlechtert. Gleichzeitig ist Wohnungseigentum für einkommensschwache Haushalte in der Regel keine Option.

Das zeigt schon ein Blick auf die Ist-Situation und die Wohnungseigentumsquote nach Einkommensgruppen in Österreich. Je höher das Einkommen, desto höher die Wohnungseigentumsquote. Am meisten Wohnungseigentümer gibt es unter den Haushalten mit dem höchsten Einkommen. Mehr als zwei Drittel in dieser Gruppe wohnen im Eigenheim.  Unter den Niedrigverdienern ist es gerade einmal ein Viertel. Wer viel verdient besitzt ein Eigenheim in Österreich. Wer wenig verdient mietet.

Rechtsverhältnis Wohnungen Ö nach Einkommensgruppen

Quelle: EU SILC 2016.

Das ist nicht überraschend, wenn man sich die Bedingungen für den Erwerb von Wohnungseigentum genauer ansieht. Das zeigt ein kleines Rechenbeispiel. Nehmen wir an ein Zwei-Personen-Haushalt möchte in Wien eine kleine 50m² Wohnung kaufen. Im Durchschnitt kosten Wohnungen in Wien momentan 4000€ pro m². Die Wohnung würde also 200.000€ kosten. Geht man von gängigen Kreditbedingungen aus, bräuchte unser Haushalt rund ein Drittel Eigenkapital um einen Kredit aufzunehmen. Damit liegen wir bei rund 70.000€ notwendigem Vermögen. Gehen wir davon aus unser Haushalt hat 10.000€ gespart und zahlt jedes Monat 200€ ein zur Ansparung des Eigenkapitals. Bei einer durchschnittlichen Verzinsung von 1,5% würde es 20 Jahre dauern, bis überhaupt das Eigenkapital für einen Kredit erspart wird. Laut kürzlicher Studie der Nationalbank (hier), spart das unterste Einkommenszehntel in Österreich sogar nur 70€ monatlich. Damit würde ein Haushalt 43 Jahre brauchen um das Eigenkapital zu ersparen. Erst dann wäre genügend Geld vorhanden, um überhaupt einen Kredit für den Wohnungskauf aufzunehmen. Bei einer gängigen Kreditlaufzeit von 25-30 Jahren würden die meisten Haushalte lebenslang ihren Kredit zurückzahlen – wenn sie es denn überhaupt noch erleben. Auch in der Rückzahlung des Kredits sind einkommensschwache Haushalte gegenüber reichen Haushalten strukturell benachteiligt. Reichere Haushalte können einen höheren monatlichen Betrag an die Bank zurückzahlen. Damit sinkt der ausstehende Kredit rascher und damit auch die Zinszahlungen. Ärmere Haushalte haben längere Tilgungsdauern und damit höhere Finanzierungskosten.

Eine Möglichkeit den Zugang zu Wohnungseigentum zu erleichtern wäre die Lockerung der Kreditvergabebedingungen. Die Hypothekenkrise in den USA, Spanien, oder Irland – Ausgangspunkt der weltweiten Finanzkrise seit 2008 – hat gezeigt, wozu das führen kann. Günstige Immobilienkredite mit niedrigen Zinsen und geringen Eigenkapitalanforderungen wurden in großem Stil an einkommensschwache Haushalte vergeben, mit dem Ziel, die Eigentumsquoten zu Erhöhen. Nach Platzen der Blase rasselten die Wohnungspreise in den Keller, Kredite waren plötzlich höher als der Wert der Immobilien, tausende Familien verloren ihre Häuser und damit oft das wenige verbliebene Vermögen. Viele stürzte das in den finanziellen Ruin und in nicht wenigen Fällen auch in die Obdachlosigkeit.

Es bleibt abzuwarten wie die bisher vagen Regierungspläne konkret umgesetzt werden. Erst daran werden sich die genauen Auswirkungen bewerten lassen. Sagen lässt sich zu diesem Zeitpunkt, dass Wohnungseigentumsförderung keine zielführende Maßnahme ist, um mit der derzeit zentralen Herausforderung am Wohnungsmarkt zielführend umzugehen. Für einkommensschwache Haushalte braucht es auch Wohnungen, die sich einkommensschwache Haushalte leisten können.

Reflections on tourism & gentrification.

I had the pleasure to contribute to an inspiring book discussion on tourism & gentrification organized by Yuri Kazepov, Yvonne Franz and Roberta Cucca at the University of Vienna yesterday. The book we discussed, together with the editors Maria Gravari-Barbas and Sandra Guinand, was “Tourism and Gentrification in Contemporary Metropolises“. After an introduction of the book by the editors, Bas van Heur from the Vrije Universiteit Brussel, shared his very stimulating remarks, opening up a number of conceptual, methodological and political questions for the analysis of the tourism/gentrification nexus. I used my reflections to argue that there is a need to consider the importance of the real estate industry in driving current tourism gentrification. I’m sharing my quick notes below.

Reflections on “Tourism and Gentrification in Contemporary Metropolises”

I would like to start by congratulating the editors and authors on this remarkable book. And I would like to thank the organizers of this event for inviting me. I was asked to reflect on the relevance of the main arguments of the book for the Vienna case, and introduce the city into the debate. Before I do that allow me two general remarks about the book.

There were two things that I found particularly remarkable. The first relates to the general topic. Tourism clearly is a key process of urban development and transformation today. In Vienna, for example, we had 6.6. million tourists last year alone. This equals an increase of about 400% over the last 30 years. Despite this huge, and growing, importance of urban tourism, I feel that lots of academic debates around urban tourism tend to discuss it as an entirely benevolent process – as something desirable cities and urban governments should strive for. Like any development process, however, urban tourism also systematically produces winners and losers. Gentrification has long been a framework in urban studies to highlight just this: that urban transformation and change is inevitably bound up with the production of winners and losers. The idea of the book to think urban tourism through the lens of gentrification, I would argue, is therefore vital, in order to contribute to a more nuanced and wider understanding of the relationship between tourism and contemporary urban change and to open up a more critical perspective on urban tourism than we currently have.
A second point that I found remarkable about the book is its geographic coverage. If I counted correctly, it includes 12 case studies from different places, including cities from three continents. Now, the post-colonial critique of Westernized urban studies has been around for quite some time, as have been calls for a ‚worlding‘ of the discipline. People like Jennifer Robinson or Ananya Roy have argued that we need less research on the usual suspect cases like New York, London, Amsterdam, or Berlin, and more work on cities that have not yet been discussed sufficiently in international urban studies, particularly in the Global South. In doing so we can open up the terrain of urban theory to a much wider range of cases and experiences and incorporate a greater number of cases for building more global urban theories. Interestingly, I had the feeling that the book does just that. Open up the analytical apparatus to a wider set of cases and cut across analytical boundaries between the Global North and the Global South. Although this anchoring in the post-colonial critique of urban studies is not explicitly acknowledged in the introduction, and there is also no reference to this literature, I think this is a remarkable feature of the book.
I want to frame my reflections on Vienna with a brief remark on the methodological approach of the book – as an example of comparative urban research. There are many ways to compare cities and I want to briefly distinguish two of them. One you might call the deductive approach. It is done by setting up a framework with different dimensions prior to an empirical analysis, through which then to systematically look at different cases. Ultimately, the same lens is used to study different cities. This will lead to results such as that you can say, in case 1 we see the presence of dimension A and B, in case 2, we see the presence of dimension A, but not B.

A second approach might be called the inductive approach. In this case, you start out with a number of themes and issues, and use different case studies to illustrate the complexity and variety of how they play out in different cases in different ways. The idea is much more that different cases will herald additional, new insights and thus contribute to a more complete understanding of a topic. You might end up with results that show that case 1 is an example of phenomenon A, case 2 is an example of phenomenon B, while case 3 is an example of phenomenon C. The book, in my reading, is more an example of the second than of the first. I say this because I think it opens up room for me to contribute my reflections about Vienna, and in doing so perhaps add another layer to our evolving understanding of the relationship between tourism and gentrification.
Turning to Vienna, I want to make one key argument. The Vienna case shows, I would argue, that tourism gentrification is not only driven by a transnational tourist class, or by local policies to harness tourism for redevelopment, as is very convincingly shown in the book, but is also powerfully driven by interests of real estate developers and real estate capital. Urban tourism is increasingly becoming a new strategy for real estate investors to maximize profit, and to establish a new investment model in the current post-crisis period. I want to briefly elaborate on this point by offering some reflections on a recent study of Airbnb in Vienna that we did at the TU Wien.

Like in many other cities, the Airbnb listings have exploded in Vienna recently. Over the last years they have grown by a factor of 6. From some 1.300 in 2014 to more than 8.000 this year. Airbnb is by now a significant player in the urban tourist industry, accounting for some 10% of all revenues from overnight stays in the city. Conventionally, Airbnb is thought of as a platform where people occasionally share their home. There is some money exchange involved, but it is ultimately about households that earn a little extra income through renting out an extra bed, or a spare room in their home. What we found in Vienna is that this is far from the whole truth. And there is significant real estate business happening on Airbnb.

A first indicator is the type of accomodation that is offered on Airbnb. We found that entire apartments, for exclusive use by tourists, make up more than two-thirds of all listings. Only some thirty percent are rooms, where the host is also at home during the tourist stay (what you would conventionally understand as “homesharing”, probably).

A second indicator is how long apartments are rented out on Airbnb. We found that of all apartments offered, 4 out of 10 are permanent tourist apartments. They are rented out to tourists all year long, and there is actually no regular tenant in the apartment at any time.

If we now look at the size of the hosts in terms of how many listings they have, we see that 60% of all listings are from people with just one listing. 40%, are, however, from hosts with more than one apartment. The biggest host in Vienna has 43 listings and earns more than €60.000 per month!

What this suggests ist that Airbnb in Vienna is to a significant degree commercialized and, besides people that share their home, has become a  key mechanism for the real estate industry to extract extra profit from the city. This can be put in numbers. Today, you can earn significantly more with Airbnb rentals than with regular rentals in Vienna. Depending on where you invest, this Airbnb rent gap is between 35 and 70%.

There are by now specialized agencies that support investors and owners to use their real estate as permanent Airbnb home. Some provide merely facility service. Others also adminster the bookings and welcome guests. Again others even calculate how much you can earn with your apartment on Airbnb, provide info on taxes and legal issues and even provide a proposal for the furniture of your unit. On the website of one of the agencies it tells you what this is all about: maximizing profit: “We turn your apartment into an attractive address for tourists and business guests. That is how you can significantly increase profit with your real estate.”

If you go to the internet and look up real estate ads in Vienna today, you will quickly find ads offering you units for permanent Airbnb use. I quote: „Go and pack your bags. Also for investors for immediate renting on Airbnb“, it says there. Some units are also offered with tailored furniture – and I quote: „This unit is perfect for immediate Airbnb renting, equipped with new kitchen and furniture.“

Once turned into permanent Airbnb apartments, the units are no longer available for regular rental. This drives gentrification and displacement, particularly in the attractive inner cities. The overall number compared to the housing stock is limited and accounts for some 2,000 units city-wide. The accomodations are highly concentrated in a few inner city neighborhoods, however. In some of the very affected areas, you find up to 100 permanent Airbnb apartments within 500m.
Now, the real estate industry has of course been intrinsically bound up with the tourism industry, long before Airbnb even existed. I would argue, however, that in the current post-crisis context, tourism, and Airbnb in particular, is becoming a new temporary, or permanent, spatial fix for global and local capital looking for profitable investment opportunities. This is facilitated of course by the growing tourism streams and the favourable regulatory context that allows investors to easily use housing units as permanent holiday homes. And this brings me back to the relevance of rising tourism streams and local governments as key anchor points for understanding the tourism/gentrification nexus that is discussed in the book. Certainly, the challenge is to construct an analytical apparatus that considers these factors, demand side, production side and state actors, in their interrelation with each other. In this short comment, I wanted to point to the importance of the production-side, capital flows, circulations and the real estate industry for understanding tourism gentrification processes in the current context.

Airbnb in European cities.

I spent the last two days at an inspiring workshop on Airbnb in European cities. It was organized by Christian Smigiel and Angela Hof at the University of Salzburg, Geography Department. I went there together with my colleagues Roman Seidl and Leonhard Plank (TU Wien) to present our research on Airbnb in Vienna (wherebnb.in/wien).

The program included a diverse and inspiring set of speakers, who explored Airbnb in different European urban contexts from diverse conceptual and methodological vantage points. Cities included were, among others, Salzburg, Thessaloniki, Reykjavik, Palma de Mallorca, Berlin, Vienna, Paris, London, Barcelona, Amsterdam, Lisbon and Copenhagen. While focusing on short-term rentals primarily, we discussed broader issues related to the rise of urban tourism, how it fits into current urban change and restructuring, and what conceptual tools we need to make sense of it. I leave with my many questions and ideas for further work. Thanks to the organizers!