New radio interview: Evictions in Vienna.

Every day seven households are evicted in Vienna. Public debates about this issue are, however, scarce. Georg Pöchhacker has produced a fascinating radio feature about the reasons, practice and consequences of evictions in Vienna. I was very happy I could contribute a bit through an interview based on research I did together with Mara Verlic (We digged out the numbers about evictions, see here https://urbanizm.net/28360/wohnen-in-wien-einblicke-ins-verborgene-teil-1-delogierungen/)

The radio show is available for streaming. I’m posting the link together with a short intro text below. Continue reading

How Austria’s housing reform proposals were written by the real estate industry.

The new coalition government in Austria has presented their reform plans for the coming years as part of the coalition agreement. In the field of housing, the plans show striking similarities with the current demands of the real estate industry. I have compared the governmental reform plans with the most recent press materials of the association of the real estate industry (Verband der Immobilienwirtschaft). The first three chapters of the press materials include 13 demands by  the real estate industry. The government has included 10 of them into their coalition agreement. Some of them were adapted, others simply copied. Below the detailed post on this (first published on urbanizm.net)

 

Wie sich die Immobilienwirtschaft in das Regierungsprogramm eingebracht hat

Justin Kadi

Mit dem Bekanntwerden des Regierungsprogramms stellt sich neben der Frage nach den möglichen Auswirkungen der ankündigten Maßnahmen auch die Frage, wessen Interessen Eingang in das vorgelegte Programm gefunden haben. Im Bereich “Wohnen” ist eine Interessensgruppe bei Betrachtung der Vorhaben unübersehbar: die Immobilienwirtschaft.

Klar wird das durch einen Vergleich des Regierungsprogramms mit den aktuellen Pressematerialien des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI). Ein Großteil der Forderungen des ÖVI wurde in das Regierungsprogramm übernommen. Manche mit etwas größerer Anpassung, manche fast identisch.

Der ÖVI listet seine Forderungen in vier Kapiteln: sozialer Wohnbau, Mietrecht, Investitionsanreize und Bauvorschriften. In den ersten drei Kapiteln finden sich insgesamt 13 Forderungen. 10 davon finden sich im Regierungsprogramm wieder.

Überraschend? Nicht wirklich. Hat doch die etwa ÖVP einen großen Teil ihrer Wahlkampfspenden aus der Immobilienwirtschaft erhalten, wie hier gezeigt.  Im Gegenzug sollen ihre Interessen nun anscheinend auch in die Tat umgesetzt werden. Die neue Regierung macht’s möglich. Die Immobilienwirtschaft reibt sich die Hände. MieterInnen drohen gleichzeitig noch höhere Wohnkosten als bisher und weiter steigende Mieten. Unten findet sich der detaillierte Vergleich der 10 ÖVI Forderungen mit dem Regierungsprogramm. Alle ÖVI Zitate entstammen aus den Pressematerialien zur Pressekonferenz vom 29.11., abrufbar hier: http://www.ovi.at/fileadmin/user_upload/Pressetexte/OEVI_Presseunterlagen_final.pdf. Alle Zitate aus dem Regierungsprogramm aus ebendiesem, abrufbar hier: https://www.oevp.at/download/Regierungsprogramm.pdf

ÖVI Forderung 1 betrifft die Treffsicherheit im sozialen Wohnbau bzw. die mögliche Einführung höherer Mieten für BesserverdienerInnen. Die ÖVI Forderung ist textlich länger, im Kern aber ident. Ein Unterschied besteht darin, dass die Regierungspläne nicht nur in kommunalen Beständen sondern auch in gemeinnützigen Überprüfungen der BewohnerInnen vorsehen.

ÖVI Forderung
Treffsicherheit im sozialen Wohnbau erhöhen
Länder und Gemeinden sind aufgerufen, ihre kommunalen Wohnungsvergabe- und Wohnbauförderungssysteme einer Evaluierung zu unterziehen und entsprechende Maßnahmen zu setzen. Im Sinne der sozialen Gerechtigkeit bedarf es einer regelmäßigen Überprüfung der Förderwürdigkeit   (wie z.B. in der Schweiz üblich und gesellschaftlich auch anerkannt). Ist diese  nicht mehr gegeben, soll – um die soziale Durchmischung aufrecht zu erhalten -eine Anhebung  des  Mietzinses  auch  im  sozialen  Wohnbau  möglich  sein.”

Regierungsprogramm
“Soziale Treffsicherheit und fairen Interessensausgleich sicherstellen
– Mehr Gerechtigkeit im sozialen Wohnbau sicherstellen: regelmäßige Mietzinsanpassungen für Besserverdiener im kommunalen und gemeinnützigen Wohnbau”

ÖVI Forderung 2 betrifft die Einführung eines neuen Systems zur Mietzinsbildung, das Vermietern mehr Spielraum bei der Mietzinsfestsetzung gibt. Die Forderung des ÖVI ist auch in diesem Fall länger formuliert als im Regierungsprogramm. Letzteres bezieht explizit Neubau und Gesamtsanierungen von Gebäuden als ein Kriterium für die Festsetzung einer marktkonformen Miete heran. Der ÖVI macht das nicht explizit und deutet eher Erhöhungen bei Sanierung an. Der ÖVI spricht außerdem von “marktaffinen Mieten”, das Regierungsprogramm von “marktkonformen Mieten”. Eine Erklärung was genau damit gemeint ist bleiben beide übrigens schuldig.

ÖVI Forderung
Einführung eines marktaffinen Mietzinsbildungssystems
60 Prozent aller Mietwohnungen sind ohnehin im gemeinnützigen und kommunalen Sektor und werden  mit  hohen  öffentlichen  Mitteln  quersubventioniert.  Für  den  privaten  Bereich  muss  ein  marktaffines  Mietzinsbildungssystem  möglich  sein,  das  leicht  anwendbar  und  nachvollziehbar  ist.  Wenn  sich  die  Mietzinsbildung  nicht  am  Markt  orientieren  kann,  bleiben  nicht  nur  Investitionen  in  die  Qualität  und  Ausstattung aus, auch das Wohnungsangebot wird dadurch ausgedünnt. Insbesondere in Wien führt der  politisch  niedrig  gehaltene  Richtwert  zu  erheblichen  Folgeproblemen  und  unerwünschten  Lenkungseffekten.  Weitere  Mietzinsbeschränkungen  bringen  keinen  zusätzlichen  Wohnraum,  im  Gegenteil.  Eine  Evaluierung  der  bestehenden  Mietzinsbeschränkungen  sollte  auf  Äquivalenz  Leistung/Gegenleistung  achten,  denn  die  Ansprüche  ans  Wohnen  sind  in  den  letzten  Jahren  deutlich gestiegen. Die 1994 definierte „Normwohnung“ bildet den heutigen
Standard in keinster Weise mehr ab:Einerseits nimmt die Größe der Wohnungen bei abnehmender Haushaltsgröße zu; Andererseits muss die laufende  Wohnstandard‐Verbesserung  bei  der  Beurteilung  der  Entwicklung  von  Wohnkosten berücksichtigt und als Folge gestiegener Qualitätsansprüche verstanden werden, die sich auch in höheren Kosten zeigen muss.”

Regierungsprogramm
“Mietzinsbildung: Marktkonforme Miete bei Neubauten und Gesamtsanierungen  des Gebäudes auf zeitgemäßen Standard”

ÖVI Forderung 3 ist eine explizitere Formulierung der letzten Forderung, nämlich der Möglichkeit, Wohnungen bei Sanierung zu Marktpreisen zu vermieten, also Wohnungen aus der Regulierung “hinaussanieren” zu können. Interessant auch hier ein geringfügiger Formulierungsunterschied. Der ÖVI spricht von der Anhebung der Mieten auf “angemessenen Mietzins”, das Regierungsprogramm auf “marktkonforme Mieten”. Die ÖVI Forderung ist auch hier etwas detaillierter. Interessant auch ein unklarer, möglicher Widerspruch zwischen ÖVI und Reg.programm: ersteres deutet an, dass auch bestehende Mieten erhöht werden können sollen. Regierungsprogramm schreibt, dass “grundsätzlich nicht in bestehende Veträge eingegriffen werden” soll.

ÖVI Forderung
Faires Mietzinsbildungssystem bei umfassenden Sanierungen
Die Investitionen in umfassende Sanierungen sollten in der Mietzinsbildung durch Anwendung des angemessenen Mietzinses berücksichtigt werden. Altmieten (Kategoriemieten aus der Zeit vor 1994, Richtwertmieten ab 1994) in solchen Gebäuden sollten an den angemessenen Mietzins in einem Modell ähnlich dem Eintritt in Geschäftsraummieten (15-tel Anhebung) angehoben werden können.” (Hervorhebung im Original)

Regierungsprogramm
“Mietzinsbildung: Marktkonforme Miete bei Neubauten und Gesamtsanierungen des Gebäudes auf zeitgemäßen Standard.”

ÖVI Forderung 4 bezieht sich auf die Neuregelung im Bereich der Weitergabe von Mietveträgen. Die Formulierungen sind leicht anders, die Inhalte im Wesentlichen ident. Auch die unter Anführungsstrichen gesetzte Bezeichnung des “Mietadels” wurde übernommen. Das Regierungsprogramm spezifiziert entsprechende Paragraphen im MRG und sieht Eintritt nur unter genauer spezifizierten Bedingungen vor (im selben Haushalt wohnhaft, Wohnbedürfnis). Die ÖVI Forderung ist spezifischer als dass sie bei Eintritt in den Mietvertrag marktkonforme Mieten fordert.

ÖVI Forderung
Neuregelung der Eintrittsrechte – Abschaffung des “Mietadels”
Die Eintrittsrechte von priviligierten Personen (Eheleute, minderjährige Kinder) sollten auch weiterhin unangetastet bleiben. Nicht priviligierte Personen sollen weiterhin ein Eintrittsrecht oder Vormietrecht haben, aber zu marktkonformen Bedingungen. Die Ausübung des Eintrittsrechts ist unverzüglich anzuzeigen.”

Regierungsprogramm
“Abschaffung des “Mietadels” durch zeigemäße Ausgestaltung der Eintrittsrechte (§§12 und 14 MRG): Ehegatten, eingetragene Partner oder Kinder bis zum Erreichen des 25. Lebensjahres, sofern sie im selben Haushalt gelebt haben und ein dringendes Wohnbedürfnis haben, treten unverändert in den Mietvertrag ein.”

ÖVI Forderung 5 bezieht sich auf die Neugestaltung der Befristungsregelungen. Dem ÖVI ist der Befristungsabschlag von 25% ein Dorn im Auge. Das Regierungsprogramm übernimmt im Wesentlichen die Forderung, lässt aber die Formulierung der Abschaffung des Befristungsabschlages weg, und bleibt unkonkreter als der ÖVI. Außerdem wird im Regierungsprogramm auch explizit die Möglichkeit für Vermieter eingeführt kürzere Mietverträge als jetzt (weniger als drei Jahre) abzuschließen.

ÖVI Forderung
“Abschaffung des Befristungsabschlages
Anstelle einer Pönalisierung sollten Anreize für längerfristige Vermietung geschaffen werden. Mit einem degressiven Abschlagsystem sollte die Dauer der Befristung berücksichtigt werden, denn es ist nicht nachvollziehbar, warum bei einer Befristung auf zehn Jahre der gleiche Abschlagsatz herangezogen wird, wie für eine Befristung auf drei Jahre.”

Regierungsprogramm
“Längerfristige Mietverhältnisse fördern, kurzfristige Mieten erlauben: Schaffung eines Anreizsystems zur Attraktivierung längerfristiger Mietverhältnisse, gleichzeitig Dispositionsfreiheit in definierten Einzelfällen für kurzfristige Mietverhältnisse”

ÖVI Forderung 6 bezieht sich auf die Abschaffung des Langezuschlag-Verbots in Wiener Gründerzeitvierteln. Die Formulierung im Regierungsprogramm ist knapper. Der Inhalt in der Forderung ident.

ÖVI Forderung
“Aufhebung des Lagezuschlag-Verbots in den Wiener Gründerzeitvierteln
Der Wegfall des Lagezuschlags in Gründerzeitvierteln bezieht sich auf die Qualität des Gebäudebestands in der Zeit von 1870 bis 1917 und berücksichtigt den heutigen Zustand und die Ausstattung der Gebäude in keinster Weise. Eine zeitgemäße Adaptierung des Lagebegriffs im RichtwertG ist erforderlich: Für Gründerzeitviertel sollen nicht historische Austattungsmerkmale, sonder der aktuelle Zustand maßgeblich sein.”

Regierungsprogramm
“Aufhebung des Verbots des Lagezuschlags in Gründerzeitvierteln zur Herstellung fairer Verhältnisse”

ÖVI Forderung 7 bezieht sich auf die Nutzung von Wohnraum für touristische Zwecke, etwa durch Kurzzeitvermietung. ÖVI und Regierungsprogramm sind sich einig, dass es eine Maßnahme braucht. Der ÖVI schlägt ein Untermietverbot vor. Das Regierungsprogramm eine Gewerbeberechtigung.

ÖVI Forderung 
“Missbrauch von Untervermietung abstellen
Hauptmietwohnungen werden immer öfter der Wohnversorgung der Bevölkerung entzogen durch Untervermietung zur touristischen Nutzung. Ein striktes Untermietverbot mit der Möglichkeit im Einzelvertrag die Untervermietung einzuräumen, könnte hier Abhilfe schaffen.”

Regierungsprogramm
“Tageweise Wohnungsvermietung: Erfordernis einer einschlägigen Gewerbeberechtigung für gewerbsmäßige tageweise Vermietung von Wohnungen”

ÖVI Forderung 8 betrifft steuerliche Anreize zur Ankurbelung von Investitionen in den Wohnungsbau. In diesem Punkt besteht eine Übereinstimmung mit dem Regierungsprogramm im übergeordneten Ziel mittels Investitionen in Bezug auf steuerliche Anreize Maßnahmen zu setzen, nicht zuletzt durch die Abschreibemöglichkeiten. Der ÖVI ist hier deutlich konkreter, spricht von der Einführung einer degressiven Sonder-AfA. Das Regierungsprogramm plant die Prüfung der Möglichkeit der Setzung steuerlicher Anreize, unter anderem mit Anpassungen im Bereich der AfA.

ÖVI Forderung
“Um mehr Investitionen in den Mietwohnbau anzustoßen, schlägt der ÖVI vor,
hier besondere steuerliche Anreize zu schaffen. Mit der Einführung einer degressiven Sonder‐AfA, die an die Vermietung  der  geschaffenen  Wohnräume  als  Hauptwohnsitz  geknüpft  ist,  könnten  hier wesentliche  Impulse  gesetzt  werden.  Jeweils  10%  AfA  in  den  ersten  drei  Jahren  und  eine „Behaltefrist“  von  10  Jahren  könnten  die  Investitionen  deutlich  ankurbeln.”

Regierungsprogramm
“Prüfung der Möglichkeit der Setzung steuerlicher Anreize: (…) – Die steuerlichen Abschreibungsdauern für nichtbegünstigte Herstellungsaufwendungen sollen generell verkürzt werden. Hierbei soll zwischen Sanierungs- und Neubaumaßnahmen unterschieden werden. – Anpassung der Abschreibung (AfA) an die oben geforderten verkürzten Abschreibungszeiträume.”

ÖVI Forderung 9 betrifft die Verkürzung des Vorsteuerberichtigungszeitraumes und die Attraktivierung der Vermietung. Diese Forderung ist bis auf einen Grammatikfehler im Original wörtlich ident übernommen.

ÖVI Forderung
“Attraktivierung von Vermietungen durch Verkürzung des Vorsteuerberichtigungszeitraumes von 20 auf 10 Jahren (Sic!).” (Hervorhebung im Original)

Regierungsprogramm
“Mietkauf-Modelle forcieren: Verkürzung des Vorsteuerberichtigungszeitraumes von 20 auf 10 Jahre”

ÖVI Forderung 10 betrifft die Förderung thermisch-energetischer Sanierungen. Der ÖVI fordert konkret die Wiedereinführung der steuerfreien Investitions-Rücklage. Das Regierungsprogramm ist allgemeiner gehalten und sieht die Verlängerung der Bundesförderung für thermische Sanierung vor.

ÖVI Forderung
“Steuerfreue Rücklagen für thermisch-energetische Sanierungen. Die Energiepolitik der Europäischen Union erfordert von jedem Mitgliedsstaat deutliche Maßnahmen, um die in den sogenannten Paris-Zielen 2015 verankerten Positionen zu erreichen. Der Beitrag der Wohnungswirtschaft dazu ist gefragt. Umfangreiche, sinnvolle thermisch-energetische Maßnahmen sind aber nicht so ohne weiteres finanzierbar.”

Regierungsprogramm
“Dem Umweltschutzgedanken Rechnung tragen
– Verlängerung der Bundesförderung für thermische Sanierung”
In der Gesamtschau ergeben sich damit 10 von 13 Forderungen des ÖVI in den Kapiteln sozialer Wohnbau, Mietrecht, und Investitionsanreize, die in das Regierungsprogramm Eingang gefunden haben. Einige wurden dem Sinn nach in abgeänderter Form übernommen, andere fast ident. Jedenfalls ist die Handschrift der Immobilienwirtschaft klar im Regierungsprogramm zu erkennen.

Danke an Barbara Ruhsmann, die mich auf die Pressematerialien des ÖVI aufmerksam gemacht hat!

Book discussion: Tourism and gentrification.

On December 1st, I’ll be on a panel discussion about the upcoming book “Tourism and Gentrification in Contemporary Metropolises. International Perspectives”. The book was edited by Maria Gravari-Barbas (University Paris 1) & Sandra Guinand (University of Vienna). I’m looking forward to discussing the book together with the editors and Bas van Heur (Vrije Universiteit Brussels). I’m particularly excited as the topic of the book relates to our ongoing research on Airbnb and gentrification in Vienna. I’ll try to add some thoughts on Vienna to the debate and reflect how the main arguments of the book would relate to the Vienna case (it is not part of the studied cases). Below is the official invitation text:

Dear colleagues,

the second session within our UNIVIE International Book Presentation Seminar is coming up. This series is jointly organized by the Department of Geography and Regional Research & the Department of Sociology at the University of Vienna.

Next Event: DECEMBER 1st, 2017 / 9:30-11:00
Location: Lecture room 4C, 4th floor, Neues Institutsgebaeude (NIG),
Universitaetsstrasse 7, 1010 Vienna

“Tourism and Gentrification in Contemporary Metropolises. International Perspectives”.
Edited by Maria Gravari-Barbas (University Paris 1) & Sandra Guinand (University of Vienna)

2017, New York. Routledge: https://www.routledge.com/Tourism-and-Gentrification-in-Contemporary-Metropolises-International/Gravari-Barbas-Guinand/p/book/9781138642782

Discussants:
Justin Kadi (TU Wien)
Bas van Heur (Vrije Universiteit Brussels)
UNIVIE_BooksSeries_CitiesInTransition

 

New publication: Analyzing Airbnb in Vienna.

I’ve been involved in a research project on Airbnb in Vienna in the last months. Together with my colleagues Roman Seidl and Leonhard Plank (both TU Wien), we have analyzed the listings of the online platform in the city. The particular focus has been on the number and types of listings, the geographical distribution, as well as revenues generated by the hosts. An important part was also to estimate the impact of Airbnb on the local housing market.

Airbnb has rapidly expanded in many cities in recent years. Also in Vienna, the number of listings has skyrocketed. While in 2014 there were some 1.300 listings available in the city, in 2017 there were already 8.600. This amounts to a growth of 560%.

Airbnb claims that the platform enables residents to occassionally share a spare room in their home, or, at times, also their whole apartment. One of the key findings of our study is that a considerable share of Airbnb listings are not occassionally shared homes, but permanent holiday apartments. Of the around 8,500 listings in Vienna, some 70% are entire apartments. Of those, some 40% are permanently rented out holiday homes. In absolute numbers, we estimate that around 2,000 apartments in Vienna are permanent Airbnb homes. As these units are no longer available for regular renting, their removal affects the local housing market. This is particularly of concern as the permanent Airbnb aparments are highly concentrated in inner-city districts, where the pressure on the housing market is already very high. The removal of units from the regular rental market there will further push up rents and house prices.

The report of the study is available on an interactive website: http://wherebnb.in/wien/. For now only in German, but we are working on an English journal paper that I will share on here once published. The map below shows the density of Airbnb listings in Vienna, plotted on a 250x250m grid.

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