New publication: How the real estate successfully lobbied Austria’s new government.

I wrote a short piece on the reform plans for housing policy of Austria’s new coalition government. A comparison of the coalition agreement with the most recent press materials of the association of the real estate industry (Verband der Immobilienwirtschaft) shows how successful the industry did their lobbying. Many of their demands are included in the coalition agreement. Some with a bit more adaption, some even word by word. My analysis was published on the blog Arbeit&Wirtschaft. I’m reposting it below.

Die Immobilienwirtschaft im Regierungsprogramm

Einige Forderungen der Immobilienwirtschaft sind direkt in das Programm der neuen Bundesregierung übernommen worden. Das zeigt ein Vergleich des Regierungsprogramms mit dem aktuellen Forderungskatalog des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft.

Maßnahmen im Regierungsprogramm

Mit dem neuen Regierungsprogramm stellt sich neben den möglichen Auswirkungen der geplanten Maßnahmen auch die Frage, wessen Interessen Eingang in das Programm gefunden haben und von der neuen Regierung unterstützt werden. Der Abschnitt zum Thema „Wohnen“ ist geschmückt mit blumigen Formulierungen über Interessenausgleich, Gerechtigkeit und Fairness. Bei genauerer Betrachtung ist allerdings unübersehbar, dass sich vor allem eine Interessengruppe in das Programm eingebracht hat: die Immobilienwirtschaft.

Ersichtlich wird das durch einen Vergleich des Regierungsprogramms mit den aktuellen Forderungen des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI). Mehrere ÖVI-Forderungen finden sich direkt im Regierungsprogramm wieder. Manche sind mit etwas größerer Anpassung übernommen, manche wortwörtlich.

Einschränkungen im sozialen Wohnbau?

Beim ÖVI findet sich etwa die Forderung nach mehr Treffsicherheit im sozialen Wohnbau und nach höheren Mieten für BesserverdienerInnen. Der ÖVI fordert, dass Länder und Gemeinden „ihre kommunalen Wohnungsvergabe- und Wohnbauförderungssysteme einer Evaluierung (…) unterziehen und entsprechende Maßnahmen (…) setzen. Im Sinne der sozialen Gerechtigkeit bedarf es einer regelmäßigen Überprüfung der Förderwürdigkeit (wie z. B. in der Schweiz üblich und gesellschaftlich auch anerkannt). Ist diese nicht mehr gegeben, soll – um die soziale Durchmischung aufrecht zu erhalten – eine Anhebung des Mietzinses auch im sozialen Wohnbau möglich sein.“ Das Regierungsprogramm übernimmt das textlich kürzer, im Kern aber identisch. Ein Unterschied ist, dass die Regierungspläne nicht nur in kommunalen, sondern auch in gemeinnützigen Beständen Überprüfungen der BewohnerInnen vorsehen. Unter der Überschrift „Soziale Treffsicherheit und fairen Interessenausgleich sicherstellen“ heißt es: „Mehr Gerechtigkeit im sozialen Wohnbau sicherstellen: regelmäßige Mietzinsanpassungen für Besserverdiener im kommunalen und gemeinnützigen Wohnbau.“

Mietregulierungen mittels Sanierung umgehen?

Ein weiteres Beispiel ist die ÖVI-Forderung, Wohnungen nach Sanierung zu Marktpreisen vermieten zu können. Die Sanierung soll ein Mittel werden, um Mietregulierungen zu umgehen. Der ÖVI fordert unter der Überschrift „Faires Mietzinsbildungssystem bei umfassenden Sanierungen“, dass „Investitionen in umfassende Sanierungen (…) in der Mietzinsbildung durch Anwendung des angemessenen Mietzinses berücksichtigt werden [sollten]“. Im Regierungsprogramm heißt es dazu kurz: „Mietzinsbildung: Marktkonforme Miete bei Neubauten und Gesamtsanierungen des Gebäudes auf zeitgemäßen Standard.“

Weitere Verschärfung bei Eintrittsrechten und Befristungen

Ein weiteres Beispiel betrifft die Einschränkung der Eintrittsrechte in bestehende Mietverträge. „Neuregelung der Eintrittsrechte – Abschaffung des ‚Mietadels‘“, heißt es da. Das Regierungsprogramm übernimmt das. Sogar inklusive der unter Anführungszeichen gesetzten Formulierung des „Mietadels“: „Abschaffung des ‚Mietadels‘ durch zeitgemäße Ausgestaltung der Eintrittsrechte“. Eine andere ÖVI-Forderung bezieht sich auf die Neugestaltung der Befristungsregelungen. Dem ÖVI ist der Befristungsabschlag von 25 Prozent ein Dorn im Auge. Gefordert wird die „Abschaffung des Befristungsabschlages“, und: „Anstelle einer Pönalisierung sollten Anreize für längerfristige Vermietung geschaffen werden“. Das Regierungsprogramm übernimmt im Wesentlichen die Forderung, lässt aber die Formulierung der Abschaffung des Befristungsabschlages weg. Außerdem wird im Regierungsprogramm auch explizit die Möglichkeit eingeführt, kürzere Mietverträge als jetzt möglich (weniger als drei Jahre) abzuschließen: „Längerfristige Mietverhältnisse fördern, kurzfristige Mieten erlauben: Schaffung eines Anreizsystems zur Attraktivierung längerfristiger Mietverhältnisse, gleichzeitig Dispositionsfreiheit in definierten Einzelfällen für kurzfristige Mietverhältnisse“.

Außerdem betrifft eine ÖVI-Forderung auch die Verkürzung des Vorsteuerberichtigungszeitraumes zur Attraktivierung von Vermietungen. Beim ÖVI heißt es dazu: „Attraktivierung von Vermietungen durch Verkürzung des Vorsteuerberichtigungszeitraumes von 20 auf 10 Jahren.“ Bis auf den Grammatikfehler beim ÖVI übernimmt das Regierungsprogramm die Forderung wortwörtlich: „Mietkauf-Modelle forcieren: Verkürzung des Vorsteuerberichtigungszeitraumes von 20 auf 10 Jahre“.

Ausweitung des Lagezuschlags?

Bemerkenswert auch das folgende Beispiel: Der ÖVI fordert die Abschaffung des Lagezuschlag-Verbots in Wiener Gründerzeitvierteln. Eine Langzeitforderung der Immobilienwirtschaft, die trotz zahlreicher Bemühungen der Immobilienlobby bisher nicht erfüllt wurde. Zuletzt hat der Verfassungsgerichtshof eine Klage mit dem Argument abgelehnt, dass das Verbot ein wichtiger Mechanismus für leistbare Mieten ist und daher erhalten bleiben soll. Der ÖVI fordert auch aktuell die „Aufhebung des Lagezuschlag-Verbots in den Wiener Gründerzeitvierteln“. Die Regierung scheint die Interessen der EigentümerInnen nun berücksichtigen zu wollen. Dazu heißt es nämlich im Regierungsprogramm: „Aufhebung des Verbots des Lagezuschlags in Gründerzeitvierteln zur Herstellung fairer Verhältnisse.“

Interessen der Bevölkerung wahren

Die Zusammenschau dieser Beispiele zeigt, dass die Immobilienwirtschaft eine gewichtige Rolle in der Ausgestaltung des Regierungsprogramms gespielt hat. Hier stellt sich die Frage, welchen Einfluss getätigte Wahlkampfspenden spielen. Trotz gezielt verwirrender Formulierungen im Regierungsprogramm, die mit der Umsetzung der wohnungspolitischen Vorhaben mehr Fairness und Interessenausgleich suggerieren, reibt sich bei diesem Programm wohl vor allem die Immobilienwirtschaft die Hände. MieterInnen schauen durch die Finger. Ihnen drohen noch weiter steigende Mieten und Wohnkosten. Um gute Lebensverhältnisse für die breite Bevölkerung zu wahren, braucht es eine Politik, die Wohnen nicht als Ware verkauft, sondern als elementares Grundbedürfnis sichert.

Anmerkung: Alle Zitate vom Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft sind aus den Pressematerialien zur Pressekonferenz vom 29.11.2017, abrufbar hier: http://www.ovi.at/fileadmin/user_upload/Pressetexte/OEVI_Presseunterlagen_final.pdf. Alle Zitate aus dem Regierungsprogramm aus ebendiesem, abrufbar hier: https://www.oevp.at/download/Regierungsprogramm.pdf

Eine Langfassung dieses Blogbeitrags inklusive ausführlicherem Vergleich der analysierten Texte ist auf UrbaniZm.neterschienen.

Talk: Vienna’s new housing question.

I was honored to contribute a talk to a seminar on the ‘right to the city’ at the University of Vienna, Department of Political Science last Friday. I gave a short presentation on the growing housing problems in Vienna, situating them in a discussion about the specific institutional context of Vienna’s housing market. We had an inspiring round of debate afterwards with insightful questions and issues raised. The seminar was organized by Margarete Haderer, Department of Political Science. Here is a link to the program: https://ufind.univie.ac.at/de/course.html?lv=210056&semester=2017W

 

 

Airbnb in Vienna: The business behind the holiday homes.

Together with my colleagues Roman Seidl and Leonhard Plank I have wrote a short piece on Airbnb in Vienna. It appeared in the montly journal “Wirtschaftspolitik Standpunkte” of the Austrian Chamber of Labor. We show how Airbnb in Vienna is not so much about “home-sharing”, as it is about commercial real estate development. The piece is in German.

Airbnb in Wien: Das Geschäft mit den Ferienwohnungen

Gemeinsam mit dem Städtetourismus wächst auch Airbnb in den letzten Jahren rasant. Anders als bei Hotelzimmern bieten auf Airbnb vornehmlich Private ihre eigenen vier Wände zur kurzfristigen Vermietung an. Eine neue Studie der TU Wien zeigt nun, dass Airbnb in Wien zunehmend für die kommerzielle Immobilienverwertung genutzt wird. Wohnungen werden erworben und dauerhaft als Ferienunterkünfte vermietet. Das hat Implikationen für den Wohnungsmarkt.

Hier weiterlesen: Kadi Seidl Plank Das Geschäft mit den Ferienwohnungen

 

How Austria’s housing reform proposals were written by the real estate industry.

The new coalition government in Austria has presented their reform plans for the coming years as part of the coalition agreement. In the field of housing, the plans show striking similarities with the current demands of the real estate industry. I have compared the governmental reform plans with the most recent press materials of the association of the real estate industry (Verband der Immobilienwirtschaft). The first three chapters of the press materials include 13 demands by  the real estate industry. The government has included 10 of them into their coalition agreement. Some of them were adapted, others simply copied. Below the detailed post on this (first published on urbanizm.net)

 

Wie sich die Immobilienwirtschaft in das Regierungsprogramm eingebracht hat

Justin Kadi

Mit dem Bekanntwerden des Regierungsprogramms stellt sich neben der Frage nach den möglichen Auswirkungen der ankündigten Maßnahmen auch die Frage, wessen Interessen Eingang in das vorgelegte Programm gefunden haben. Im Bereich “Wohnen” ist eine Interessensgruppe bei Betrachtung der Vorhaben unübersehbar: die Immobilienwirtschaft.

Klar wird das durch einen Vergleich des Regierungsprogramms mit den aktuellen Pressematerialien des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI). Ein Großteil der Forderungen des ÖVI wurde in das Regierungsprogramm übernommen. Manche mit etwas größerer Anpassung, manche fast identisch.

Der ÖVI listet seine Forderungen in vier Kapiteln: sozialer Wohnbau, Mietrecht, Investitionsanreize und Bauvorschriften. In den ersten drei Kapiteln finden sich insgesamt 13 Forderungen. 10 davon finden sich im Regierungsprogramm wieder.

Überraschend? Nicht wirklich. Hat doch die etwa ÖVP einen großen Teil ihrer Wahlkampfspenden aus der Immobilienwirtschaft erhalten, wie hier gezeigt.  Im Gegenzug sollen ihre Interessen nun anscheinend auch in die Tat umgesetzt werden. Die neue Regierung macht’s möglich. Die Immobilienwirtschaft reibt sich die Hände. MieterInnen drohen gleichzeitig noch höhere Wohnkosten als bisher und weiter steigende Mieten. Unten findet sich der detaillierte Vergleich der 10 ÖVI Forderungen mit dem Regierungsprogramm. Alle ÖVI Zitate entstammen aus den Pressematerialien zur Pressekonferenz vom 29.11., abrufbar hier: http://www.ovi.at/fileadmin/user_upload/Pressetexte/OEVI_Presseunterlagen_final.pdf. Alle Zitate aus dem Regierungsprogramm aus ebendiesem, abrufbar hier: https://www.oevp.at/download/Regierungsprogramm.pdf

ÖVI Forderung 1 betrifft die Treffsicherheit im sozialen Wohnbau bzw. die mögliche Einführung höherer Mieten für BesserverdienerInnen. Die ÖVI Forderung ist textlich länger, im Kern aber ident. Ein Unterschied besteht darin, dass die Regierungspläne nicht nur in kommunalen Beständen sondern auch in gemeinnützigen Überprüfungen der BewohnerInnen vorsehen.

ÖVI Forderung
Treffsicherheit im sozialen Wohnbau erhöhen
Länder und Gemeinden sind aufgerufen, ihre kommunalen Wohnungsvergabe- und Wohnbauförderungssysteme einer Evaluierung zu unterziehen und entsprechende Maßnahmen zu setzen. Im Sinne der sozialen Gerechtigkeit bedarf es einer regelmäßigen Überprüfung der Förderwürdigkeit   (wie z.B. in der Schweiz üblich und gesellschaftlich auch anerkannt). Ist diese  nicht mehr gegeben, soll – um die soziale Durchmischung aufrecht zu erhalten -eine Anhebung  des  Mietzinses  auch  im  sozialen  Wohnbau  möglich  sein.”

Regierungsprogramm
“Soziale Treffsicherheit und fairen Interessensausgleich sicherstellen
– Mehr Gerechtigkeit im sozialen Wohnbau sicherstellen: regelmäßige Mietzinsanpassungen für Besserverdiener im kommunalen und gemeinnützigen Wohnbau”

ÖVI Forderung 2 betrifft die Einführung eines neuen Systems zur Mietzinsbildung, das Vermietern mehr Spielraum bei der Mietzinsfestsetzung gibt. Die Forderung des ÖVI ist auch in diesem Fall länger formuliert als im Regierungsprogramm. Letzteres bezieht explizit Neubau und Gesamtsanierungen von Gebäuden als ein Kriterium für die Festsetzung einer marktkonformen Miete heran. Der ÖVI macht das nicht explizit und deutet eher Erhöhungen bei Sanierung an. Der ÖVI spricht außerdem von “marktaffinen Mieten”, das Regierungsprogramm von “marktkonformen Mieten”. Eine Erklärung was genau damit gemeint ist bleiben beide übrigens schuldig.

ÖVI Forderung
Einführung eines marktaffinen Mietzinsbildungssystems
60 Prozent aller Mietwohnungen sind ohnehin im gemeinnützigen und kommunalen Sektor und werden  mit  hohen  öffentlichen  Mitteln  quersubventioniert.  Für  den  privaten  Bereich  muss  ein  marktaffines  Mietzinsbildungssystem  möglich  sein,  das  leicht  anwendbar  und  nachvollziehbar  ist.  Wenn  sich  die  Mietzinsbildung  nicht  am  Markt  orientieren  kann,  bleiben  nicht  nur  Investitionen  in  die  Qualität  und  Ausstattung aus, auch das Wohnungsangebot wird dadurch ausgedünnt. Insbesondere in Wien führt der  politisch  niedrig  gehaltene  Richtwert  zu  erheblichen  Folgeproblemen  und  unerwünschten  Lenkungseffekten.  Weitere  Mietzinsbeschränkungen  bringen  keinen  zusätzlichen  Wohnraum,  im  Gegenteil.  Eine  Evaluierung  der  bestehenden  Mietzinsbeschränkungen  sollte  auf  Äquivalenz  Leistung/Gegenleistung  achten,  denn  die  Ansprüche  ans  Wohnen  sind  in  den  letzten  Jahren  deutlich gestiegen. Die 1994 definierte „Normwohnung“ bildet den heutigen
Standard in keinster Weise mehr ab:Einerseits nimmt die Größe der Wohnungen bei abnehmender Haushaltsgröße zu; Andererseits muss die laufende  Wohnstandard‐Verbesserung  bei  der  Beurteilung  der  Entwicklung  von  Wohnkosten berücksichtigt und als Folge gestiegener Qualitätsansprüche verstanden werden, die sich auch in höheren Kosten zeigen muss.”

Regierungsprogramm
“Mietzinsbildung: Marktkonforme Miete bei Neubauten und Gesamtsanierungen  des Gebäudes auf zeitgemäßen Standard”

ÖVI Forderung 3 ist eine explizitere Formulierung der letzten Forderung, nämlich der Möglichkeit, Wohnungen bei Sanierung zu Marktpreisen zu vermieten, also Wohnungen aus der Regulierung “hinaussanieren” zu können. Interessant auch hier ein geringfügiger Formulierungsunterschied. Der ÖVI spricht von der Anhebung der Mieten auf “angemessenen Mietzins”, das Regierungsprogramm auf “marktkonforme Mieten”. Die ÖVI Forderung ist auch hier etwas detaillierter. Interessant auch ein unklarer, möglicher Widerspruch zwischen ÖVI und Reg.programm: ersteres deutet an, dass auch bestehende Mieten erhöht werden können sollen. Regierungsprogramm schreibt, dass “grundsätzlich nicht in bestehende Veträge eingegriffen werden” soll.

ÖVI Forderung
Faires Mietzinsbildungssystem bei umfassenden Sanierungen
Die Investitionen in umfassende Sanierungen sollten in der Mietzinsbildung durch Anwendung des angemessenen Mietzinses berücksichtigt werden. Altmieten (Kategoriemieten aus der Zeit vor 1994, Richtwertmieten ab 1994) in solchen Gebäuden sollten an den angemessenen Mietzins in einem Modell ähnlich dem Eintritt in Geschäftsraummieten (15-tel Anhebung) angehoben werden können.” (Hervorhebung im Original)

Regierungsprogramm
“Mietzinsbildung: Marktkonforme Miete bei Neubauten und Gesamtsanierungen des Gebäudes auf zeitgemäßen Standard.”

ÖVI Forderung 4 bezieht sich auf die Neuregelung im Bereich der Weitergabe von Mietveträgen. Die Formulierungen sind leicht anders, die Inhalte im Wesentlichen ident. Auch die unter Anführungsstrichen gesetzte Bezeichnung des “Mietadels” wurde übernommen. Das Regierungsprogramm spezifiziert entsprechende Paragraphen im MRG und sieht Eintritt nur unter genauer spezifizierten Bedingungen vor (im selben Haushalt wohnhaft, Wohnbedürfnis). Die ÖVI Forderung ist spezifischer als dass sie bei Eintritt in den Mietvertrag marktkonforme Mieten fordert.

ÖVI Forderung
Neuregelung der Eintrittsrechte – Abschaffung des “Mietadels”
Die Eintrittsrechte von priviligierten Personen (Eheleute, minderjährige Kinder) sollten auch weiterhin unangetastet bleiben. Nicht priviligierte Personen sollen weiterhin ein Eintrittsrecht oder Vormietrecht haben, aber zu marktkonformen Bedingungen. Die Ausübung des Eintrittsrechts ist unverzüglich anzuzeigen.”

Regierungsprogramm
“Abschaffung des “Mietadels” durch zeigemäße Ausgestaltung der Eintrittsrechte (§§12 und 14 MRG): Ehegatten, eingetragene Partner oder Kinder bis zum Erreichen des 25. Lebensjahres, sofern sie im selben Haushalt gelebt haben und ein dringendes Wohnbedürfnis haben, treten unverändert in den Mietvertrag ein.”

ÖVI Forderung 5 bezieht sich auf die Neugestaltung der Befristungsregelungen. Dem ÖVI ist der Befristungsabschlag von 25% ein Dorn im Auge. Das Regierungsprogramm übernimmt im Wesentlichen die Forderung, lässt aber die Formulierung der Abschaffung des Befristungsabschlages weg, und bleibt unkonkreter als der ÖVI. Außerdem wird im Regierungsprogramm auch explizit die Möglichkeit für Vermieter eingeführt kürzere Mietverträge als jetzt (weniger als drei Jahre) abzuschließen.

ÖVI Forderung
“Abschaffung des Befristungsabschlages
Anstelle einer Pönalisierung sollten Anreize für längerfristige Vermietung geschaffen werden. Mit einem degressiven Abschlagsystem sollte die Dauer der Befristung berücksichtigt werden, denn es ist nicht nachvollziehbar, warum bei einer Befristung auf zehn Jahre der gleiche Abschlagsatz herangezogen wird, wie für eine Befristung auf drei Jahre.”

Regierungsprogramm
“Längerfristige Mietverhältnisse fördern, kurzfristige Mieten erlauben: Schaffung eines Anreizsystems zur Attraktivierung längerfristiger Mietverhältnisse, gleichzeitig Dispositionsfreiheit in definierten Einzelfällen für kurzfristige Mietverhältnisse”

ÖVI Forderung 6 bezieht sich auf die Abschaffung des Langezuschlag-Verbots in Wiener Gründerzeitvierteln. Die Formulierung im Regierungsprogramm ist knapper. Der Inhalt in der Forderung ident.

ÖVI Forderung
“Aufhebung des Lagezuschlag-Verbots in den Wiener Gründerzeitvierteln
Der Wegfall des Lagezuschlags in Gründerzeitvierteln bezieht sich auf die Qualität des Gebäudebestands in der Zeit von 1870 bis 1917 und berücksichtigt den heutigen Zustand und die Ausstattung der Gebäude in keinster Weise. Eine zeitgemäße Adaptierung des Lagebegriffs im RichtwertG ist erforderlich: Für Gründerzeitviertel sollen nicht historische Austattungsmerkmale, sonder der aktuelle Zustand maßgeblich sein.”

Regierungsprogramm
“Aufhebung des Verbots des Lagezuschlags in Gründerzeitvierteln zur Herstellung fairer Verhältnisse”

ÖVI Forderung 7 bezieht sich auf die Nutzung von Wohnraum für touristische Zwecke, etwa durch Kurzzeitvermietung. ÖVI und Regierungsprogramm sind sich einig, dass es eine Maßnahme braucht. Der ÖVI schlägt ein Untermietverbot vor. Das Regierungsprogramm eine Gewerbeberechtigung.

ÖVI Forderung 
“Missbrauch von Untervermietung abstellen
Hauptmietwohnungen werden immer öfter der Wohnversorgung der Bevölkerung entzogen durch Untervermietung zur touristischen Nutzung. Ein striktes Untermietverbot mit der Möglichkeit im Einzelvertrag die Untervermietung einzuräumen, könnte hier Abhilfe schaffen.”

Regierungsprogramm
“Tageweise Wohnungsvermietung: Erfordernis einer einschlägigen Gewerbeberechtigung für gewerbsmäßige tageweise Vermietung von Wohnungen”

ÖVI Forderung 8 betrifft steuerliche Anreize zur Ankurbelung von Investitionen in den Wohnungsbau. In diesem Punkt besteht eine Übereinstimmung mit dem Regierungsprogramm im übergeordneten Ziel mittels Investitionen in Bezug auf steuerliche Anreize Maßnahmen zu setzen, nicht zuletzt durch die Abschreibemöglichkeiten. Der ÖVI ist hier deutlich konkreter, spricht von der Einführung einer degressiven Sonder-AfA. Das Regierungsprogramm plant die Prüfung der Möglichkeit der Setzung steuerlicher Anreize, unter anderem mit Anpassungen im Bereich der AfA.

ÖVI Forderung
“Um mehr Investitionen in den Mietwohnbau anzustoßen, schlägt der ÖVI vor,
hier besondere steuerliche Anreize zu schaffen. Mit der Einführung einer degressiven Sonder‐AfA, die an die Vermietung  der  geschaffenen  Wohnräume  als  Hauptwohnsitz  geknüpft  ist,  könnten  hier wesentliche  Impulse  gesetzt  werden.  Jeweils  10%  AfA  in  den  ersten  drei  Jahren  und  eine „Behaltefrist“  von  10  Jahren  könnten  die  Investitionen  deutlich  ankurbeln.”

Regierungsprogramm
“Prüfung der Möglichkeit der Setzung steuerlicher Anreize: (…) – Die steuerlichen Abschreibungsdauern für nichtbegünstigte Herstellungsaufwendungen sollen generell verkürzt werden. Hierbei soll zwischen Sanierungs- und Neubaumaßnahmen unterschieden werden. – Anpassung der Abschreibung (AfA) an die oben geforderten verkürzten Abschreibungszeiträume.”

ÖVI Forderung 9 betrifft die Verkürzung des Vorsteuerberichtigungszeitraumes und die Attraktivierung der Vermietung. Diese Forderung ist bis auf einen Grammatikfehler im Original wörtlich ident übernommen.

ÖVI Forderung
“Attraktivierung von Vermietungen durch Verkürzung des Vorsteuerberichtigungszeitraumes von 20 auf 10 Jahren (Sic!).” (Hervorhebung im Original)

Regierungsprogramm
“Mietkauf-Modelle forcieren: Verkürzung des Vorsteuerberichtigungszeitraumes von 20 auf 10 Jahre”

ÖVI Forderung 10 betrifft die Förderung thermisch-energetischer Sanierungen. Der ÖVI fordert konkret die Wiedereinführung der steuerfreien Investitions-Rücklage. Das Regierungsprogramm ist allgemeiner gehalten und sieht die Verlängerung der Bundesförderung für thermische Sanierung vor.

ÖVI Forderung
“Steuerfreue Rücklagen für thermisch-energetische Sanierungen. Die Energiepolitik der Europäischen Union erfordert von jedem Mitgliedsstaat deutliche Maßnahmen, um die in den sogenannten Paris-Zielen 2015 verankerten Positionen zu erreichen. Der Beitrag der Wohnungswirtschaft dazu ist gefragt. Umfangreiche, sinnvolle thermisch-energetische Maßnahmen sind aber nicht so ohne weiteres finanzierbar.”

Regierungsprogramm
“Dem Umweltschutzgedanken Rechnung tragen
– Verlängerung der Bundesförderung für thermische Sanierung”
In der Gesamtschau ergeben sich damit 10 von 13 Forderungen des ÖVI in den Kapiteln sozialer Wohnbau, Mietrecht, und Investitionsanreize, die in das Regierungsprogramm Eingang gefunden haben. Einige wurden dem Sinn nach in abgeänderter Form übernommen, andere fast ident. Jedenfalls ist die Handschrift der Immobilienwirtschaft klar im Regierungsprogramm zu erkennen.

Danke an Barbara Ruhsmann, die mich auf die Pressematerialien des ÖVI aufmerksam gemacht hat!

Austria’s new government wants to increase home-ownership.

Austria has a new government. The coalition proposal also includes plans to reform housing policy. One of the main objectives is to increase the homeownership rate in Austria. I wrote a short comment on the problems of this policy, given the current lack of affordable housing for low-income households. For them, homeownership is no alternative.  I’m posting the comment below. It first appeared here: http://urbanizm.net/4890659/regierung-will-wohnungseigentum-fordern-wie-sinnvoll/

Regierung will Wohnungseigentum fördern. Wie sinnvoll?

Justin Kadi

Regierungsprogramme sind grundsätzlich mit Vorsicht zu genießen – sie sind ja wie der Name schon sagt erst einmal nur Programme und noch keine umgesetzten Maßnahmen. Allerdings lassen sich in solchen Programmen bereits generelle Stoßrichtungen und Ausrichtungen erkennen. Der Bereich Wohnungspolitik ist unkonkreter als andere Bereiche, wie von Stefan Kappacher hier richtig angemerkt, lässt aber mit einer zentralen Forderung aufhorchen: dem Plan der Wohnungseigentumsförderung. Gleich zu Beginn des Abschnitts Wohnen heißt es da: „Langfristig ist Eigentum die angestrebte und günstigste Form des Wohnens. Wir müssen alles unternehmen, dass wieder vermehrt Wohnraum im Eigentum erworben werden kann, denn Eigentum ermöglicht ein selbstbestimmtes, abgesichertes Leben.“ (nachzulesen im Regierungsprogramm hier)

Das Ziel höherer Wohnungseigentumsquoten ist nichts Neues. Von Seiten der Wirtschaft und Kreisen der Politik, etwa der ÖVP, wird es schon seit langem propagiert. Nicht zuletzt mit möglichen finanziellen Vorteilen gegenüber dem Mieten, dem Argument der Absicherung im Alter, oder damit, dass man mit dem Eigentumserwerb eine Investition in die Zukunft tätigt. Denn anstatt an Vermieter fließt das Geld in die eigene Vermögensbildung. Bei Bedarf kann die Wohnung wieder verkauft werden – bei weiter steigenden Immobilienpreisen mit sattem Gewinn.

Dass Wohnungseigentum jetzt, unter den derzeitigen Bedingungen am Wohnungsmarkt, ins Zentrum der politischen Bestrebungen gestellt wird überrascht allerdings. Denn eine zentrale wohnungspolitische Herausforderung der nächsten Jahre ist ohne Zweifel die Bereitstellung von leistbarem Wohnraum für einkommensschwache Haushalte. Vor allem für diese Gruppe hat sich die Wohnungsleistbarkeit in den letzten Jahren rasant verschlechtert. Gleichzeitig ist Wohnungseigentum für einkommensschwache Haushalte in der Regel keine Option.

Das zeigt schon ein Blick auf die Ist-Situation und die Wohnungseigentumsquote nach Einkommensgruppen in Österreich. Je höher das Einkommen, desto höher die Wohnungseigentumsquote. Am meisten Wohnungseigentümer gibt es unter den Haushalten mit dem höchsten Einkommen. Mehr als zwei Drittel in dieser Gruppe wohnen im Eigenheim.  Unter den Niedrigverdienern ist es gerade einmal ein Viertel. Wer viel verdient besitzt ein Eigenheim in Österreich. Wer wenig verdient mietet.

Rechtsverhältnis Wohnungen Ö nach Einkommensgruppen

Quelle: EU SILC 2016.

Das ist nicht überraschend, wenn man sich die Bedingungen für den Erwerb von Wohnungseigentum genauer ansieht. Das zeigt ein kleines Rechenbeispiel. Nehmen wir an ein Zwei-Personen-Haushalt möchte in Wien eine kleine 50m² Wohnung kaufen. Im Durchschnitt kosten Wohnungen in Wien momentan 4000€ pro m². Die Wohnung würde also 200.000€ kosten. Geht man von gängigen Kreditbedingungen aus, bräuchte unser Haushalt rund ein Drittel Eigenkapital um einen Kredit aufzunehmen. Damit liegen wir bei rund 70.000€ notwendigem Vermögen. Gehen wir davon aus unser Haushalt hat 10.000€ gespart und zahlt jedes Monat 200€ ein zur Ansparung des Eigenkapitals. Bei einer durchschnittlichen Verzinsung von 1,5% würde es 20 Jahre dauern, bis überhaupt das Eigenkapital für einen Kredit erspart wird. Laut kürzlicher Studie der Nationalbank (hier), spart das unterste Einkommenszehntel in Österreich sogar nur 70€ monatlich. Damit würde ein Haushalt 43 Jahre brauchen um das Eigenkapital zu ersparen. Erst dann wäre genügend Geld vorhanden, um überhaupt einen Kredit für den Wohnungskauf aufzunehmen. Bei einer gängigen Kreditlaufzeit von 25-30 Jahren würden die meisten Haushalte lebenslang ihren Kredit zurückzahlen – wenn sie es denn überhaupt noch erleben. Auch in der Rückzahlung des Kredits sind einkommensschwache Haushalte gegenüber reichen Haushalten strukturell benachteiligt. Reichere Haushalte können einen höheren monatlichen Betrag an die Bank zurückzahlen. Damit sinkt der ausstehende Kredit rascher und damit auch die Zinszahlungen. Ärmere Haushalte haben längere Tilgungsdauern und damit höhere Finanzierungskosten.

Eine Möglichkeit den Zugang zu Wohnungseigentum zu erleichtern wäre die Lockerung der Kreditvergabebedingungen. Die Hypothekenkrise in den USA, Spanien, oder Irland – Ausgangspunkt der weltweiten Finanzkrise seit 2008 – hat gezeigt, wozu das führen kann. Günstige Immobilienkredite mit niedrigen Zinsen und geringen Eigenkapitalanforderungen wurden in großem Stil an einkommensschwache Haushalte vergeben, mit dem Ziel, die Eigentumsquoten zu Erhöhen. Nach Platzen der Blase rasselten die Wohnungspreise in den Keller, Kredite waren plötzlich höher als der Wert der Immobilien, tausende Familien verloren ihre Häuser und damit oft das wenige verbliebene Vermögen. Viele stürzte das in den finanziellen Ruin und in nicht wenigen Fällen auch in die Obdachlosigkeit.

Es bleibt abzuwarten wie die bisher vagen Regierungspläne konkret umgesetzt werden. Erst daran werden sich die genauen Auswirkungen bewerten lassen. Sagen lässt sich zu diesem Zeitpunkt, dass Wohnungseigentumsförderung keine zielführende Maßnahme ist, um mit der derzeit zentralen Herausforderung am Wohnungsmarkt zielführend umzugehen. Für einkommensschwache Haushalte braucht es auch Wohnungen, die sich einkommensschwache Haushalte leisten können.

New paper out in New Political Economy

I’m happy the following paper is now out: The Revival of Private Landlords in Britain’s Post-Homeownership Society. I have been working on this piece with Richard Ronald (University of Amsterdam) during a short Post-Doc fellowship in Amsterdam. It relates to our ongoing work on asset-based welfare policies and housing property, and how these policies fail, with generational and socio-economic inequalities in property ownership becoming more pronounced. Below is the abstract. The paper is available open access here: http://www.tandfonline.com/doi/full/10.1080/13563467.2017.1401055

Homeownership has been declining in favour of private renting in most developed English speaking countries since the early-2000s. Public debates in countries like Britain, Australia and the US have subsequently focused on the ostensible coming of age of ‘generation rent’, constituted of younger individuals excluded from home buying and traditional routes to housing asset accumulation. While the focus of this paper is the significance of access to housing assets as a means to offset potential economic and welfare precarity, our concern is landlords rather than tenants. Drawing on British survey data, we show that the rental boom has been accompanied by increasing multiple property ownership among classes of largely middle-aged and relatively affluent households. Over one-million small-time landlords have emerged in the last decade alone, who, we argue, are part product of historic developments in housing markets and welfare states. Generations of British have not only been orientated towards their homes as commodity assets, they have also begun to mobilise around multi-property accumulation in a context of shifting welfare and pension expectations.

Call for papers for special issue: The rise of multiple property ownership in times of late homeownership.

I’m editing a special issue in the International Journal of Housing Policy together with Cody Hochstenbach (University of Amsterdam) and Christian Lennartz (Rabobank NL). The call is available below:

The rise of multiple property ownership in times of late homeownership

While homeownership has notably grown and spread during the second half of the 20th century in many countries, this trend has recently begun to reverse. Alongside rising house prices, tightening mortgage lending practices, and stagnating wages, homeownership rates have declined again in a number of countries, particularly since the onset of the GFC. Meanwhile, the private rented sector has experienced a remarkable revival.

Much has been said on the restricted access and struggle of market newcomers to get on, and move up, the “property ladder” in the post-crisis context. This has been of particular concern in homeowner societies like Britain, the US, or Australia, where housing property wealth has gained prominence as an alternative form of social insurance for households in times of neo-liberal welfare austerity. Public debates in these countries have framed the emergence of ‘generation rent’, suggesting it is particularly younger generations who have been facing mounting barriers to purchase housing and accumulate housing assets – and instead have to settle for rent.

Much less focus has so far been on how the homeownership-to-private-renting shift in recent years has been paralleled by a notable rise in multiple property owners and private landlords. There is emerging evidence in countries like Great Britain, the US, and Australia of owners purchasing secondary property or private rental housing to let on a significant scale. We thus see the number of owners with extra property growing, a trend occurring alongside the increasing number of people without any property. This signals a more complex restructuring of property relations and more unequal housing asset distribution in times of late homeownership than previously assumed. These changes ask for a deeper investigation of emerging ‘post-crisis housing regimes’.

The special issue sets out to explore the levels, causes, and consequences of the rise of multiple property ownership in an international perspective, ideally including contexts that have so far been less extensively covered in the literature. We welcome both empirical and theoretical contributions. We particularly (but not exclusively) encourage submissions on the following, or related, questions:

  • What is the level and extent of multiple property ownership in different countries?
  • Who is investing in for-rent properties and for what purpose?
  • What are the underlying economic and political processes at work?
  • What are the longer-term and structural implications for post-crisis housing regimes, as well as for policies of property or asset-based welfare?
  • What are the political and economic consequences of the emerging divide between housing-haves (multiple property owners) and housing-have-nots (tenants)?
  • How is the restructuring of property ownership and the growth in multiple property owners affecting the overall distribution of wealth?
  • What are the spatial dimensions to the increase in multiple property ownership, and how does this trend affect urban geographies (e.g. through changing investment flows and gentrification)?

Submit your abstract to Justin Kadi (Justin.Kadi@tuwien.ac.at) before February 1st 2018!

Preliminary time plan:  abstract submission by February 1st 2018, notification of selected abstracts by March 1st 2018, first draft due by June 1st 2018.

For any questions feel free to contact Justin Kadi. You can also have a look at the journal website here: http://ijhp.online/2017/11/15/cfp-the-rise-of-multiple-property-ownership-in-times-of-late-homeownership/